Документы для договора купли продажи квартиры

Что это значит?

Такая форма проведения сделки означает, что ее удостоверяет нотариус. В некоторых случаях этот специалист оказывает и дополнительные услуги, например, готовит вариант окончательного договора. А если стороны приносят на заверение уже готовый документ, то нотариус все равно должен его проверить и при необходимости внести правки для приведения договора в соответствие с нормами закона.

Гражданский кодекс РФ (статья 163) указывает, что под удостоверением сделки заключается проверка законности этого действия. Также нотариальное оформление купли-продажи недвижимости регулируется такими нормативно-правовыми актами:

  1. Федеральным законом № 218-ФЗ от 13.07.2015 г. «О государственной регистрации недвижимости».
  2. Положениями Налогового и Семейного кодексов РФ – в зависимости от конкретной ситуации.

Порядок оформления

Чтобы оформить продаваемую квартиру, можно обратиться к нотариусу любого округа. Не обязательно даже выбирать населенный пункт, в котором находится жилье – с такими сделками работают конторы по всей России. Удобнее всего выбрать ближайшего, практикующего в вашем городе.

Участникам сделки необходимо заранее подготовить документы по списку.

Продавцу:

  • общегражданский паспорт;
  • свидетельство о браке (если находится в браке) – для подготовки согласия супруга на продажу;
  • свидетельство о рождении детей – если собственником является ребенок;
  • разрешение органа опеки на продажу;
  • документы по соблюдению преимущественного права покупки сособственников или соседей по коммуналке;
  • правоподтверждающий документ на квартиру (выписка ЕГРН или свидетельство о праве собственности);
  • технический паспорт квартиры;
  • справку об отсутствии задолженности по ЖКУ;
  • справку о прописанных или выписку из домовой книги.

Покупателю:

  • общегражданский паспорт;
  • свидетельство о браке (если находится в браке) – для подготовки согласия супруга на покупку;
  • если квартира приобретается в ипотеку – документы о получении кредита или одобрение банка;
  • если оплата будет через ячейку – договор аренды ячейки.

В некоторых случаях сотрудник может попросить и другие бумаги, например, справку об инвентарной стоимости жилья или медицинскую выписку о состоянии участника сделки, чтобы установить его дееспособность.

Как происходит продажа квартиры через нотариуса – рассмотрим далее. Алгоритм действий пошагово выглядит так:

  1. Стороны приходят на предварительную консультацию, на которую приносят имеющиеся бумаги. Специалист опрашивает о достигнутых договоренностях и принимает документы на правовой анализ. Назначается дата купли продажи.
  2. Составлением договора занимаются сами сотрудники конторы. Как правило, они не берутся заверять куплю продажу, составленную другим лицом или самими сторонами – так сложнее оценить юридическую законность. На все манипуляции уходит примерно 5-7 рабочих дней.
  3. В дату купли продажи стороны приходят лично, а если кто-то в браке – дополнительно приглашаются супруги для оформления согласий. В ходе встречи проверяется дееспособность участников, оглашается текст сделки, проверяются данные и реквизиты. Далее договор распечатывается на специальном бланке, подписывается сторонами и удостоверяется нотариусом. В завершение документ скрепляется гербовой печатью.
  4. После оформления купля продажа подлежит регистрации в Росреестре. Стороны могут сделать это самостоятельно или через нотариуса, который заверил сделку. Последний вариант чуть дороже, но намного быстрее – не требуется записываться на прием в МФЦ, а все необходимые бумаги передаются в электронном виде напрямую регистратору.

Когда обязательно нужен нотариус для сопровождения сделки?

Нотариальное заверение сделки покупки и продажи жилья требуется не так часто:

  • если предметом договора является недвижимость, которая принадлежит нескольким лицам на праве долевой собственности;
  • если в сделке участвует несовершеннолетний в возрасте до 14 лет;
  • при разделе имущества в случае расторжения брака;
  • если недвижимость передана в доверительное управление;
  • если она находится в распоряжении опекунов.

В прочих ситуациях удостоверение сделки у нотариуса может быть проведено по обоюдному согласию сторон, но обязательным оно не является.

Особенности регистрации в Росреестре

Любые сделки по переходу имущества иным лицам проходят оформление в ЕГРН. В Реестр вносится запись о новом собственнике и о правоустанавливающих документах. В случае с оформлением купли продажи через нотариуса стороны получают два альтернативных варианта, как зарегистрироваться:

  • самостоятельно через МФЦ;
  • в электронном виде через нотариуса сразу же после оформления договора.
ЧИТАТЬ ДАЛЕЕ:  Какие причины пропуска срока административнго иска уважительные

Самостоятельная регистрация дешевле, но занимает больше времени и требует собственных усилий:

  1. Стороны заранее записываются на прием к сотруднику ближайшего МФЦ.
  2. В дату приема приносят документы, сотрудник заполняет заявление и принимает пакет бумаг.
  3. Срок регистрации занимает 7-9 рабочих дней.
  4. По завершении регистрации стороны получают свои экземпляры договоров, а покупатель – выписку из ЕГРН на квартиру.

Регистрация в электронном виде через нотариуса потребует дополнительных денежных затрат, но займет всего 1-3 рабочих дня и не потребует посещения других офисов. Нотариус после заверения договора формирует электронный пакет документов и направляет его для регистрации напрямую в Росреестр. После завершения процедуры все документы можно получить у нотариуса.

Плюсы и минусы

Продажа квартиры в долях

Преимуществ у такого варианта заверения сделки немало:

  • Стороны могут быть абсолютно уверены в ее чистоте: в этом случае исключается появление факторов, которые могут привести к оспариванию сделки в судебном порядке. А если одна из сторон попытается доказать ничтожность договора, то это вряд ли получится.
  • При проведении сделки с участием третьего лица нотариус обязан проверить действительность и подлинность выданной доверенности.
  • В обязанности нотариуса также входит помощь в составлении договора. Он подскажет, какие нюансы должны быть отражены в документе.
  • Нотариус может присутствовать в момент передачи денег, а также взять расписку, удостоверяющую данный факт.
  • Нотариус отвечает за то, чтобы сделка была проведена с учетом всех положений законодательства. Он своим имуществом отвечает за ущерб, а его ответственность застрахована.

Минус, пожалуй, здесь только один: услуга платная. В случае, когда клиент желает получить дополнительные сопутствующие услуги, это необходимо также оплатить по существующим тарифам.

Сколько стоит нотариальное оформление

Стоимость оформления купли продажи у нотариуса составляется из двух элементов:

  • нотариальный тариф;
  • технические и сопутствующие правовые услуги.

Тарифы определяют «сверху» — в нотариальной палате региона, к которой прикреплен нотариус. Тарифы не единые, они различаются в зависимости от суммы купли продажи.

Дополнительно взимаются расходы на сопутствующие услуги, величину всегда определяет сам нотариус. Точную сумму денег, сколько стоят услуги нотариуса в конторе по вашей следки, вам назовут в ходе личной предварительной встречи.

Кто оплачивает

Документы для договора купли продажи квартиры

Нет обязательного правила о том, кто оплачивает оформление нотариальной сделки купли продажи квартиры. Поскольку суммы денег бывают достаточно высокими, стороны могут осуществить оплату услуг пополам – в равных частях.

Если же удостоверение в данном случае не требуется по закону, то услуги оплачиваются той стороной, которая настояла на нотариальном оформлении.

Как происходит оформление?

Нотариальное оформление сделки должно происходить по установленным законом правилам. Для этого потребуются документы по списку, оплата услуг нотариуса, а также соблюдение определенной последовательности действий.

Для заверения сделки у нотариуса необходимо подготовить такие документы:

  • Подтверждение права продавца на жилье. Это может быть договор купли-продажи, дарения, завещание и пр.
  • Также от продавца потребуется согласие супруга на проведение сделки в том случае, если недвижимость была приобретена во время брака.
  • При участии несовершеннолетних потребуется согласие органов опеки.
  • Справка об отсутствии задолженности по жилищно-коммунальным платежам.
  • Выписка из домовой книги о зарегистрированных лицах на момент продажи квартиры или дома.
  • Выписка из ЕГРН. Она нужна для того, чтобы подтвердить факт отсутствия ареста или обременения недвижимости.
ЧИТАТЬ ДАЛЕЕ:  Бухгалтерский учет у комитента: проводки с примерами. Комиссионная торговля с точки зрения комитента: проводки и законодательство

Основные этапы

Процедура нотариального заверения происходит в несколько этапов:

  1. Сначала необходимо подготовить предварительный договор. Там нужно указать сроки сделки и основные ее условия. Документ подписывается обеими сторонами.
  2. Следующий шаг – сбор необходимых документов.
  3. Третий этап – оформление договора. В предварительный договор вносятся дополнительные условия по усмотрению покупателя и продавца, не противоречащие норме закона.
  4. Окончательный вариант договора подписывается сторонами в присутствии нотариуса.
  5. После этого нотариус подписывает документ и ставит свою печать. Этим он удостоверяет его подлинность.
  6. Затем он подает документы на регистрацию сделки в Росреестре, а после того, как оформление там будет завершено – получает их. Следует отметить, что в этом случае процедура завершается быстрее, чем при обращении продавца и покупателя лично.

Документы для договора купли продажи квартиры

Кроме описанных выше действий, нотариус указывает все данные нового договора в специальном реестре, который он ведет. Также там ставят свои подписи и участники сделки – продавец и покупатель недвижимости.

Законодательство не устанавливает, кто именно должен нести расходы на проведение сделки у нотариуса. Обычной практикой является, когда эти расходы оплачивает сторона, получающая в результате деньги, т.е. продавец жилья. Но он может договориться с покупателем об ином участии в платежах. Например, их можно поделить пополам либо в другой пропорции.

Есть ряд расходов на нотариальное оформление сделки, которые должна нести одна из сторон самостоятельно:

  • если требуется доверенность, поскольку планируется заключение договора через представителя;
  • когда нужно согласие супруга на продажу жилья;
  • при отчуждении долевой собственности необходимо направить остальным собственникам уведомление о том, что часть имущества была реализована и теперь у нее другой владелец.

Какие риски возникают?

Сделка купли-продажи недвижимости присущ ряд рисков, в основном для покупателя. В случае расторжения договора ему придется приложить немало усилий, чтобы вернуть уплаченные за квартиру деньги. В случае нотариального заверения сделки следует говорить не о рисках, а о том, как они минимизируются. Ведь если одна из сторон будет настаивать на расторжении договора по причине нарушения закона, то нотариус будет тем свидетелем, который подтвердит, что сделка проводилась в полном соответствии с нормативно-правовыми актами и требованиями.

Купля продажа квартиры – это достаточно рискованная сделка как для продавца, так и для покупателя. Продавец рискует остаться без квартир и без денег или получить назад обремененное ипотекой имущество. Покупатель рискует получить некачественную квартиру, в которой невозможно жить, или жилье, обремененное интересами третьих лиц, арестами, залогами или с проблемами в истории.

Документы для договора купли продажи квартиры

Избежать указанных рисков поможет оформление купли продажи квартиры через нотариуса. Именно нотариус:

  • проверит дееспособность сторон;
  • оценит правовую чистоту сделки;
  • посмотрит отсутствие обременений и арестов;
  • составит грамотный текст договора;
  • проконсультирует при передаче средств;
  • оформит иные документы, необходимые для проведения сделки и находящиеся в его компетенции.

Закон установил обязательное страхование ответственности нотариуса. Если по вине нотариуса сторона понесет убытки, то их можно будет взыскать с конторы. Это очень важная и реально работающая гарантия, которая может обезопасить как продавца, так и покупателя.

Несет ли нотариус ответственность и какую?

Нотариус обязан проверить все предоставленные ему документы, чтобы удостовериться в чистоте сделки. Следовательно, он несет полную ответственность за свои действия. Если в результате одной из сторон будет причинен ущерб, то он будет отвечать всем принадлежащим ему имуществом.

Также существуют страховки ответственности нотариусов для покрытия возможного ущерба. Если средств в результате будет недостаточно, то в ход может пойти коллективный полис страхования, который оформляется в региональных нотариальных палатах.

Что еще делает нотариус в сделке

У нотариуса есть масса других полезных функций кроме правовых консультаций и составления текста договора.

Нотариус:

  • извещает сособственников о преимущественном праве (например, если в квартире 2 собственника, то при продаже доли второго нужно обязательно уведомить);
  • составляет согласия супругов на куплю продажу;
  • запрашивает актуальные сведения об обременениях из ЕГРН;
  • составляет доверенности для представительства в МФЦ, если необходимо;
  • проверяет дееспособность участников (очень актуально для сделок с гражданами старшего возраста);
  • предоставляет свой депозит для безопасных расчетов;
  • проводит электронную регистрацию купли продажи.

Все указанные услуги обеспечиваются нотариусом за дополнительную плату. Можно отметить, что расценки на нотариальные услуги сегодня весьма лояльные, особенно если учесть уровень мошенничества на рынке недвижимости.

Документы для договора купли продажи квартиры

Итак, оформление купли продажи квартиры через нотариуса гарантирует сторонам сделки высокий уровень безопасности. В случае возникновения убытков есть возможность взыскать и с конторы. Дополнительно нотариус осуществляет и другие полезные функции, которые могут пригодиться при заключении договора.

ЧИТАТЬ ДАЛЕЕ:  Как подавать на возмещение фсс 2020 за какие периоды можно подавать

Можно ли оспорить и в каких случаях?

Тем не менее, любая из сторон может оспорить такую сделку. На основании статьи 166 Гражданского кодекса ее можно признать ничтожной, а по статье 167 – недействительной. Причины в этом случае могут быть разные, например:

  • Отсутствие в договоре необходимых сведений и условий. Конечно, нотариус проверяет, а иногда и готовит сам текст договора, но от ошибок никто не застрахован.
  • Если одна из сторон допускает существенные нарушения условий, прописанных в договоре. При этом существенными считаются такие действия, в результате которых размер ущерба делает сделку для другой стороны невыгодной.

Кроме того, нередко встречаются случаи оспаривания договора «обделенными» или новым наследниками, которые могут претендовать на недвижимость.

Сколько обычно составляет стоимость услуг?

Сколько же стоит сделка? Средние расценки на услуги нотариуса в случае, когда стороны состоят в родственных отношениях, таковы:

  • если цена сделки не превышает 10 миллионов рублей, то тариф составит 3 тыс. руб. 0,2% от суммы, указанной в договоре;
  • при превышении указанной цены – 23 тыс. руб. 0,1% от суммы превышения.

При том установлен максимальный тариф – 50 тыс. руб.

Если же продавец и покупатель родственниками не являются, то применяются иные тарифы:

  • при цене сделки до 1 млн. руб. – 3 тыс. руб. 0,4%;
  • от 1 до 10 млн. руб. – 7 тыс. руб. 0,2% от суммы свыше миллиона;
  • от 10 млн. руб. – 25 тыс. руб. 0,1% от суммы свыше 10 миллионов.

Документы для договора купли продажи квартиры

Размер платежа в данном случае ограничивается 100 тыс. руб. Фиксированная часть платежа может варьироваться в зависимости от региона.

Для сравнения – средние цены при нотариальном оформлении договора купли-продажи жилья в крупных городах РФ:

  • самые большие цены в Екатеринбурге и Самаре (около 10 тыс. руб.);
  • Москва: от 7000 до 8000 руб., примерно такой же тариф и в Казани;
  • Владивосток: 6000-8000 руб.;
  • в Воронеже разброс цен больше: от 4000 до 9000 руб.;
  • средняя цена в Новосибирске составляет 6500 руб.;
  • жителям Санкт-Петербурга придется заплатить немного меньше: от 3000 до 5000 руб., столько же отдадут и севастопольцы;
  • минимальный тариф в Краснодаре – 3000 руб.

В ряде случаев купля-продажа жилья сопровождается обязательной процедурой нотариального оформления. Кроме того, по желанию сторон может быть заверена и сделка, которая не попадает в список обязательных. Это потребует дополнительных расходов, иногда немалых, но в итоге перед подписанием договор и документы к нему проверяются специалистом.

Перед тем как оформить куплю-продажу, покупатель и продавец могут получить консультацию нотариуса, стоимость которой уже включена в пакет услуг. Но все же могут быть отдельные случаи, когда такой договор можно оспорить.

Мы уже поняли что у вас ОСОБЕННАЯ проблема.

Звоните, будем решать:

Оцените статью
BunTorg
Adblock
detector