Патент на сдачу квартиры в аренду: как оформить в 2020 году, выгодно ли?

Преимущества и недостатки патентной формы

Патентная система налогообложения используется при ведении опредёленных видов предпринимательской деятельности. Ключевая особенность данного варианта – расчёт планируемого дохода, исходя из которого и выводится сумма налоговых взносов.

Список видов предпринимательской деятельности, которые можно осуществлять на основе патента, приводится в ст. 346.43 НК РФ. Сдача квартиру в аренду также входит в этот перечень.

https://www.youtube.com/watch?v=ytcreatorsru

Патент может получить любой арендодатель/наймодатель, зарегистрировавший ИП, для сдачи своего объекта недвижимости в аренду, если он является его собственником.

Как и любая форма налогообложения, патентная система имеет свои плюсы и минусы. К преимуществам можно отнести тот факт, что предприниматель, имеющий патент, не уплачивает НДС с жилплощади, которую сдаёт внаём.

Помимо того, приобретение патента даёт и другие плюсы:

  1. Сама система довольно проста.
  2. Нет необходимости в подаче декларации.
  3. Не требуется ведение бухгалтерского и налогового учёта.
  4. Возможно применения дифференцированного подхода к расчёту суммы.

Минусы патентной системы:

  • расчёт налоговых выплат на основе объёма потенциального дохода (реальный доход может быть меньше предполагаемого);
  • необходимость внесения платежей наперёд;
  • на размер налоговых платежей не влияют страховые взносы;
  • отсутствие возможности использовать налоговый вычет;
  • необходимость ведения книги учёта доходов ИП;
  • короткий срок действия патента (до 1 года).

Africa Studio/Fotolia

Патент на сдачу квартиры в аренду: как оформить в 2020 году, выгодно ли?

Закон о налоговых каникулах для самозанятых граждан распространяется только на нянь, сиделок, репетиторов и уборщиц. Более того, такие граждане должны встать на налоговый учет. Они не будут платить налог с дохода в течение двух лет. Но по истечении двух лет им придется становиться ИП либо платить подоходный налог в размере 13%. На арендаторов квартир данный закон не распространяется.

Ремонт квартиры под сдачу в аренду

5 обновлений, которые помогут сдать квартиру дороже

Сдача квартиры по договору найма не вошла в список налоговых органов как деятельность, освобождающая самозанятых граждан, в том числе пенсионеров, от уплаты НДФЛ.

С 2017 года репетиторы, няни и некоторые другие самозанятые лица не должны платить НДФЛ с доходов, при условии уведомления налогового органа о своей деятельности. Льгота будет применяться два года.

До последнего времени налоговый кодекс рассматривал гражданина только в двух ипостасях: в качестве индивидуального предпринимателя и в качестве обычного физического лица. Но в 2017 году возник третий статус гражданина, оказывающего услуги физическим лицам для личных, домашних и (или) иных подобных нужд.

Льгота предоставляется в отношении доходов от оказания гражданам следующих услуг: присмотр и уход за детьми, больными людьми, лицами в возрасте от 80 лет; репетиторство; уборка жилых помещений, ведение домашнего хозяйства.

Нужно ли покупать патент для сдачи квартиры?

image

Сдача помещения в аренду/внаём приносит довольно неплохой доход гражданам РФ. До внесения изменений в Налоговый Кодекс РФ арендодатели могли полностью распоряжаться свои доходом, ничего не отчисляя государству.

Согласно недавно введённым нормам ст. 217 НК РФ, все доходы, полученные россиянами за отчётный период, облагаются налогом.

https://www.youtube.com/watch?v=ytdevru

Конечно, ещё не все собственники, сдающие свои помещения, регистрируют договора найма/аренды и платят налог с полученного дохода. Однако рано или поздно факт сокрытия доходов от сдачи квартиры будет выявлен фискальной службой или полицией.

ЧИТАТЬ ДАЛЕЕ:  Как переоформить квартиру по дарственной

Пока ещё не всем гражданам понятно, что такое патент на сдачу квартиры. На самом деле это официальный документ, приобретённый физлицом — индивидуальным предпринимателем — в соответствие с правилами Налогового Кодекса РФ.

Приобретение патента позволяет осуществлять подобную деятельность на законных основаниях, при этом дает возможность:

  • не уплачивать НДС и налог на недвижимость, сдаваемую в аренду физлицам или организациям;
  • освобождает от оплаты НДФЛ от полученных доходов.

Порядок оформления патента следующий:

  1. Собственник жилплощади регистрируется в качестве индивидуального предпринимателя, направив в налоговый орган заявление о постановке на учёт (заполняется по установленной форме), квитанцию об оплате госпошлины (800 руб.) и копию паспорта.
  2. После получения статуса ИП он выбирает патентную форму налогообложения путём подачи соответствующего заявления. Заполнить бланк заявления можно одновременно с регистрацией ИП или за 10 дней до начала осуществления предпринимательской деятельности по патенту.
  3. Завершающий этап — оплата патента (полная или частичная — в зависимости от срока его действия).

Самозанятых граждан ставят в статус предпринимателей, но не индивидуальных. Они работают на себя и получают доход. Вопрос о самозанятых гражданах обсуждается с 2016 года и находится на стадии доработки.

Если вы сдаете квартиру в аренду частному лицу, то можете попасть под закон о самозанятых предпринимателях и освободиться от подоходного налога на определенный срок. При условии, что Вы приобретаете патент и ваш вид деятельности будет в перечне видов деятельности для самозанятых граждан.

На сегодняшний день сдача в аренду собственного имущества населению в перечне услуг населению нет. Насколько выгоден для Вас будет данный закон, может показать только время и его окончательные условия.

Обращаю Ваше внимание, что пока закон приобретет окончательный вид, то заплаченный Вами подоходный налог за четыре предшествующих года (как пенсионеру), можно вернуть из бюджета социальным или имущественным вычетом.

Что делать, если арендаторы не платят за съем?

Как досрочно расторгнуть договор аренды?

Основания для получения патента

Чтобы приобрести патент, гражданин должен соответствовать следующим требованиям:

  1. Являться собственником сдаваемой в аренду недвижимости.
  2. Получить статус индивидуального предпринимателя.

Закон предусматривает несколько ограничений для предпринимателя, желающего приобрести патент:

  1. Количество наёмных работников не должно превышать 15 лиц.
  2. Общий доход за 1 календарный год не должен превышать 60 млн. руб.

https://www.youtube.com/watch?v=ytadvertiseru

Нормативный акт о самозанятых гражданах принят и вступил в действие, но граждане, сдающие в аренду недвижимость, под данную сферу деятельности не подпадают, и, соответственно, не могут считаться самозанятыми.

Сами по себе изменения это дополнения в главу 23 (НДФЛ) НК РФ в статью «Доходы, не подлежащие налогообложению». При этом освобождение предоставлено физическим лицам за оказание только следующих услуг:

  • по присмотру и уходу за детьми;
  • по репетиторству;
  • по уборке жилых помещений.

Также не следует забывать, что освобождение самозанятых граждан от налогообложения НДФЛ носит временный характер, то есть на период с 2017 по 2018 год. Кроме того, в правительстве активно обсуждается повышение НДФЛ с 13% до 15%, поэтому величина налога с дохода от сдачи квартиры физического лица будет увеличиваться.

Действительно, Госдума РФ приняла закон, согласно которому самозанятые граждане освобождаются от уплаты налогов на два года. Однако нет четкого определения «самозанятых», и Госдума предложила это сделать региональным властям. Важное требование: согласно принятому закону, граждане должны встать на учет в налоговых органах, и тогда смогут не платить никаких налогов в 2017-2018 годы.

ЧИТАТЬ ДАЛЕЕ:  Случаи и порядок учета мнения профсоюза или представительного органа работников

По закону, к самозанятым относятся няни, сиделки, репетиторы, уборщицы, фрилансеры. У меня есть сильные сомнения, что рантье (а вы как арендодатель считаетесь рантье) могут приравнять к самозанятым гражданам. Уточните этот момент у себя в администрации. Если Вам откажут, то единственный способ сократить налоги зарегистрировать себя в качестве индивидуального предпринимателя.

В соответствии с новациями, введенными в Налоговый кодекс РФ, самозанятые граждане это лица, получающие финансовое вознаграждение за свой труд от заказчика и не имеющие у себя в подчинении сотрудников. Если Вы, помимо того, что являетесь пенсионером, являетесь еще и репититором (например) или няней, то Вы имеете право претендовать на получение патента.

При этом налоги Вы все же заплатите. Сумма будет составлять около 10 тысяч рублей в год (9 тысяч в Пенсионный фонд и 1 тысяча руб. медицинская страховка). Поэтому, возможно, статус самозанятого гражданина, как и дополнительная оплата налога, Вам не выгодна.

Текст подготовила Мария Гуреева

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Как сдать квартиру на длительный срок: 16 статей

Как узаконить гостевые дома под аренду?

Можно ли узаконить раковины в спальнях?

Срок действия и стоимость патента

Патент на сдачу жилья в аренду для физических лиц можно прибрести на срок от 1 до 12 месяцев, при условии, что период приходится на 1 календарный год. По закону стоимость патента не является фиксированной и рассчитывается в виде процента от возможного дохода.

При расчёте стоимости патента, который выдаётся менее, чем на 1 год, общая годовая сумма делится на 12, затем полученное значение умножается на количество месяцев, включенных в патентное разрешение. К примеру, если цена документа на 1 год составляет 36 000 рублей, а срок действия — 9 месяцев, то стоимость патента на 9 месяцев составит 27 000 руб.

https://www.youtube.com/watch?v=upload

Патент теряет юридическую силу досрочно, если:

  • просрочена оплата стоимости патента;
  • превышен лимит доходов;
  • прекращена предпринимательская деятельность;
  • арендодатель перешёл на другую систему налогообложения (с оплатой НДФЛ).

Окончательная стоимость патента зависит от места расположения квартиры и её площади.

Так, для Москвы в 2020 году действуют следующие расценки на сдачу жилплощади:

  1. До 50 м² — от 14 000 до 29 000 руб.
  2. 50 м² — 75 м² – от 26 000 до 55 000 руб.
  3. 75 м² — 100 м² – от 43 000 до 92 000 руб.
  4. 100 м² — 200 м² – от 64 000 до 136 000 руб.
  5. 200 м² — 300 м² — от 130 000 до 270 000 руб.
  6. 300 м² — 600 м² – от 220 000 до 455 000 руб.
  7. Свыше 600 м² — от 425 000 до 600 000 руб.

Для Санкт – Петербурга характерны следующие цены на патент:

  1. До 70 м² – 26 000 руб.
  2. 70 м² – 150 м² – 56 000 руб.
  3. Свыше 150 м² – 87 000 руб.

Также стоит учитывать, что цена зависит от срока действия патента: чем меньше период действия документа, тем ниже будет его стоимость.

Платить за патент можно 2 способами. Если разрешительный документ приобретён на 6 месяцев, необходимо внести сразу всю сумму.

Если же период действия патента составляет более полугода, то оплату можно произвести в 2 этапа:

  1. Первую часть следует оплатить в течение 90 календарных дней с момента приобретения патента.
  2. Вторую — до окончания срока действия патента.
ЧИТАТЬ ДАЛЕЕ:  Деятельность такси: налогообложение. Патент на такси, УСН и ЕНВД для такси в 2019 году

Многие собственники жилья интересуются, можно ли сдавать квартиру посуточно через патент. Отвечаем: ни в одном российском законодательном акте не установлены минимальные сроки на предоставление жилплощади внаём или в аренду.

Есть только требование обязательной государственной регистрации договора аренды при сроке найма квартиры свыше 1 года.

Таким образом, сдача квартиры посуточно через патент не запрещена требованиями гражданского или жилищного законодательства. Собственник вправе совершать такие сделки при выполнении остальных условий оформления патента.

Социальные взносы

Взносы индивидуального предпринимателя зависят от количества наёмных работников. Сдача жилплощади в аренду не предполагает привлечения наёмных работников, поэтому собственник недвижимости оплачивает только 26% в Пенсионный фонд и 5,1% в Федеральный фонд ОМС (медстрахование).

Что выгоднее: патент или НДФЛ?

Патент на сдачу квартиры в аренду экономически выгоден для собственников, которые занимаются такой деятельностью постоянно. Почему именно к такому выводу пришли аналитики?

К 2020 году сложилось 3 легальных варианта налогообложения при официальном оформлении сдачи жилья в аренду физическим лицам и организациям:

  • внесение НДФЛ в размере 13% от полученного дохода;
  • оплата патента;
  • применение Упрощённой системы налогообложения (6%).

Проанализируем все 3 варианта. Допустим, предполагаемый доход от сдачи жилья составит 240 000 руб. в год. НДФЛ в этом случае составит 31200 руб. Именно такую сумму заплатят собственники, сдавшие своё жильё официально по договорам аренды без регистрации ИП.

Теперь посмотрим, что нам даст система УСН. Расходы по оплате упрощённого налога составят 14400,00 руб. Такую цифру мы получили путём умножения ожидаемого годового дохода на 6 % (240000 Х 0,06). Получается, что расходы на оплату налога по упрощённой системе будут меньше, чем при оплате НДФЛ.

Стоимость патента зависит от региона и места расположения недвижимости. Возьмём, к примеру, жильё в Санкт-Петербурге, где стоимость патента на аренду квартиры не зависит от её площади и составит 24000 рублей в год.

https://www.youtube.com/watch?v=ytpressru

Что мы видим? Патентная система оплаты выгоднее, чем НДФЛ, но предполагает большую сумму, чем налог по УСН.

Однако у патентной системы есть несколько выгодных преимуществ перед Упрощённой системой налогообложения, а именно:

  • нет необходимости вносить другие налоги:
  • ИП не сдаёт декларацию в ФНС;
  • нет необходимости в ведении бухгалтерского учёта;
  • дифференциированный подход к оценке возможного дохода ИП в зависимости от региона;
  • простота и чёткость;
  • не устанавливается ограничения на количество объектов сдаваемой в аренду недвижимости.

Патент — это всего лишь разрешение на сдачу помещения в аренду, и в этом самое большое преимущество и выгода данной системы налогообложения. Тем не менее, каждый собственник квартиры сам выбирает для себя подходящий вариант налогообложения.

Каждая из представленных выше систем налогообложения может применяться при официальной сдаче собственной недвижимости в аренду, при этом имеет свои плюсы и минусы.

https://www.youtube.com/watch?v=https:accounts.google.comServiceLogin

Перед выбором режима налогообложения потенциальному арендодателю стоит просчитать математическим способом, какой вариант в его случае будет наиболее выгоден для него, и только лишь после этого следует принимать окончательное решение.

Оцените статью
BunTorg
Adblock
detector