Аванс, задаток и залог при покупке квартиры: различия и нюансы

Возврат залога

✅ передумал продавать недвижимость — вне зависимости от того, по какой причине он это сделал;

✅ не выписал всех зарегистрированных в жилой недвижимости жильцов — в этом случае квартира считается находящейся под обременением, потому что прописанные люди имеют право проживания в ней;

✅ не оплатил долги по коммунальным платежам до сделки — согласно закону, можно продавать имущество только без долгов по коммунальным платежам;

✅ указал заведомо ложные сведения при заключении предварительного соглашения о задатке — например, не сообщил, что у квартиры несколько собственников;

✅ нарушил условия предварительного договора — например, не подготовил пакет документов для продажи;

Аванс, задаток и залог при покупке квартиры: различия и нюансы

✅ не явился в указанный срок для подписания основного договора купли-продажи недвижимости.

Во всех вышеперечисленных случаях продавец обязан не только вернуть всю сумму задатка, но и выплатить сверху такую же сумму. То есть он заплатит задаток в двойном размере, в качестве штрафной санкции.

Существуют 3 понятия первого внесения средств – это залог, задаток и аванс. Они несут в себе юридически абсолютно разные значения, оформление которых также отличается.

Аванс и задаток оформляются на бумаге между продавцом и покупателем самостоятельно. Не обязательны нотариальные и юридические услуги. Хотя допускается и приветствуется наличие свидетелей при составлении и подписании подобных поручительств.

Соглашение о задатке содержит в себе такие позиции как:

  • цена недвижимости;
  • ее характеристики – площадь, количество комнат, особенности;
  • адрес продаваемой квартиры;
  • сумма задатка;
  • информация о сторонах сделки – Ф. И. О., паспортные данные;
  • сроки выполнения обязательств сторон-участников.

В письменном соглашении об авансе прописываются также сроки совершения сделки купли-продажи, условия возврата, штрафов при отказе от сделки.

Залог оформляется часто с участием нотариуса. Договор о залоге вмещает в себе множество позиций, где расписаны обязанности сторон – залогодателя и залогодержателя – перед сделкой. Основные положения договора:

  • распределение ролей сторон – залогодатель и залогодержатель;
  • информация о требованиях, которые обеспечивает залог, то есть сведения об основном договоре;
  • информация об имуществе, которое является предметом залога, описание точных характеристик;
  • может ли предмет залога быть заменен, с какими условиями;
  • обязательства, права залогодателя и залогодержателя в подробностях (права пользования предметом залога залогодержателем, условия возврата, невозврата имущества и т. д.);
  • в каком соотношении заложенное имущество покрывает требования;
  • какие риски несут обе стороны, а также ответственность;
  • сроки действия, условия к изменению и т. д. , реквизиты участников сделки.

Отличным дополнительным шагом станет страховка имущества под залог. Передача самого имущества происходит после подписания договора о залоге.

По истечению срока договора о залоге с учетом выполненных обязательств обеих сторон, заложенное ранее имущество переходит к первичному владельцу – залогодателю. Вернуть залог по иным причинам можно, если условия, которые прописаны в договоре, позволяют это. В большинстве случаев все зависит от предмета залога.

Кому вносить аванс при покупке квартиры

Порядок внесения аванса при покупке квартиры ничем не отличается от порядка внесения задатка за квартиру. Разница возникает только в описанных выше финансовых последствиях (ответственности сторон) в случае срыва сделки.

Для начала определяемся со сроком внесения аванса и его суммой.

ЧИТАТЬ ДАЛЕЕ:  Уведомление о расторжении договора аренды автомобиля образец от арендатора

Важный момент! Перед тем, как вносить аванс за квартиру, нам следует убедиться в том, что эта квартира действительно принадлежит Продавцу, и его право собственности на нее зарегистрировано государством. Для этого нам заранее нужно заказать Выписку из реестра ЕГРН (что это такое – см. по ссылке).

Эту Выписку из ЕГРН можно заказать как на сайте Росреестра, так и на нашем сайте – ЗДЕСЬ (через встроенный сервис API Росреестра).

Как вносить аванс за квартиру?

И только сверив данные паспорта и Выписки из ЕГРН, и убедившись, что перед нами действительно владелец нужной нам квартиры, можно подписывать с Продавцом Договор об авансе и передавать ему деньги.

Если по данным ЕГРН мы видим, что собственников квартиры двое или несколько, то принимать аванс и подписывать договор должны они все. Возможен вариант, когда все собственники выдают доверенность одному (например, главе семейства), и тогда он один может принимать деньги и подписывать авансовое соглашение от имени всех владельцев квартиры.

На практике бывает, что квартиру продает риэлтор от имени Продавца, и пытается принять сумму аванса на свое имя или на имя агентства недвижимости. Можно ли ему отдавать деньги? Можно. Но тогда помимо данных о владельце, нам еще нужно убедиться, что этот владелец действительно поручил этому риэлтору или агентству продажу своей квартиры.

В этом случае Договор аванса за квартиру мы будем подписывать с агентом. Смотрим его паспортные данные, фиксируем их в договоре, и оставляем себе копию агентского договора с собственником (как основание передачи аванса постороннему лицу).

Правда, вряд ли агентство недвижимости готово будет взять на себя хоть какую-то финансовую ответственность в случае срыва сделки по вине Продавца или по вине самого агентства. Максимум, мы можем рассчитывать на возврат суммы нашего аванса. В то время как в договоре непосредственно с Продавцом мы можем резонно предусмотреть штрафные санкции за срыв сделки по его вине.

Размер аванса и задатка

Аванс не требует четко установленной требуемой суммы. Это часть от суммы стоимости квартиры, которая будет достаточно значимая для обоих сторон сделки, а также будет соразмерна хлопотам продавца или продавцов по текущим делам переезда, поиска нового объекта жилья и прочего. То есть сумма аванса – понятие строго индивидуальное между участниками сделки, хотя принято корректировать сумму в пределах 5-10 % от стоимости жилья.

Другой вопрос о задатке. Сумма безвозвратна при любых обстоятельствах, вопрос только пойдет ли она в счет покупки или в счет неустойки. Потому здесь определиться с суммой гораздо сложнее и ответственнее.

Сумма аванса за квартиру

Задаток определяется сторонами также на условиях обоюдной договоренности. Чем больше стоимость и желание обладать именно этой квартирой, тем больше сумму предлагают. Потому в процентном соотношении трудно вывести среднестатистические примеры задатка.

Срок аванса за квартиру

Срок аванса при покупке квартиры считается от момента внесения аванса до момента совершения сделки, т.е. подписания Договора купли-продажи квартиры (ДКП) и подачи документов на регистрацию.

Этот срок будет зависеть от готовности квартиры к продаже (готов ли весь пакет документов), от времени поиска альтернативной квартиры для Продавца (если сделка альтернативная), и от времени, необходимом Покупателю для проверки документов (как объекта – квартиры, так и субъекта – Продавца).

Торопиться здесь Покупателю не стоит. Меньше двух недель на сбор и проверку документов, обычно, не берут. Разумно будет внести аванс на срок с некоторым запасом времени – например, на месяц. А если сделка альтернативная, то может быть и полтора-два месяца. Этого времени достаточно и для сбора всего пакета документов Продавцом, и для их проверки Покупателем, и для контрольной консультации с юристом по поводу собранных документов.

Если сделка альтернативная, то перед внесением аванса за квартиру нам нужно убедиться, что намерения Продавца о покупке себе альтернативной квартиры соответствуют рынку. Иначе в процессе подготовки сделки может оказаться, что Продавец не сможет подобрать себе «альтернативу» в заданные сроки или уложиться в желаемую цену, и сделка тогда развалится.

ЧИТАТЬ ДАЛЕЕ:  Акт несоответствия поставленного товара: образец бланка 2019 года

Хорошо, если Продавец на момент внесения аванса предварительно уже подобрал себе вариант «альтернативы» (возможно даже – не один).

Сумма аванса за квартиру

Подписание договора об аванса за квартиру

«Маловато будет!» – может заявить Продавец, пересчитывая наши деньги. «В самый раз!» – даем мы уверенный ответ, и объясняем Продавцу, что сам факт предоплатыимеет большее значение, чем ее сумма.

Сумма аванса при покупке квартиры, вообще-то, может быть любой. Но на практике она, обычно, не превышает 1-2% от стоимости квартиры, либо выбирают примерно сопоставимую круглую сумму, например, 50 или 100 тыс. руб. (суммы для рынка типового жилья Москвы). Торг здесь вполне уместен.

Различные траты при покупке квартиры

Помимо основной стоимости покупателю приходиться учитывать дополнительные траты в процессе поиска, сделки и регистрации имущества на нового владельца.

  1. Учитывайте стоимость оформления договора о купле-продаже, что составит минимум 3000 рублей и более.
  2. Следующие траты – государственная пошлина за регистрацию жилья, а также сама регистрация.
  3. Если покупатель воспользуется услугами банка для расчетов с продавцом, то неизбежны комиссионные и прочие взносы. Особенно, если дело касается ипотечных выплат и т. д., тогда банк еще потребует и страхование жилья и жизни владельца.
  4. Супружеские пары нотариально заверяют обоюдное соглашение на продажу-покупку квартиры. Без данной бумаги сделка невозможна.
  5. Доверенность (при необходимости) для подписания сделки вместо покупателя составит менее 1000 рублей.
  6. Налог на приобретение недвижимости порой несет в себе крупные растраты. Особенно если вы покупаете или продаете квартиру, что сменила собственника менее 3 лет назад по причине наследия, продажи и т. д.

Возможно, для поиска и оформления вам понадобятся риелторские услуги или агентские. Здесь нужно выбирать: либо время, либо деньги. Либо вы ищите квартиру самостоятельно, либо платите деньги и этот процесс выполняют за вас. Такие учреждения берут в среднем 3-6% от стоимости приобретаемого жилья. На самом деле, сумма немаленькая.

  • мониторинг рынка недвижимости по заданным параметрам покупателя;
  • осмотр квартиры;
  • проверка и подготовка документов сторон сделки.

Очень часты мошенничества на рынке недвижимости, где участвуют агентства с малым стажем работы, новички. Потому лучше обращаться в проверенные временем компании, хотя стоимость у них выше.

Условия внесения аванса при покупке квартиры

Все предъявленные услуги обязательно прописываются в договоре между покупателем и агентством.

Потому всякого рода пошлины, налоги, дополнительные расходы оплачиваются покупателем самостоятельно и риелтер отношения к этому не имеет.

Заранее обговаривают с агентом услуги, которые будут предоставлены, а также возможные дополнительные сервисы. После этого подписывают бумагу о сотрудничестве.

Бывает 2 вида тарификации на услуги посредников:

  • фиксированная ставка на конкретные услуги с любым видом недвижимости;
  • процент от стоимости жилья, особо высокую плату запрашивают на загородные объекты.
ЧИТАТЬ ДАЛЕЕ:  Возврат страховой премии при расторжении договора страхования в 2020 году

Если агентство работает от процента, то осветите вопрос каков он будет от предполагаемой суммы, от чего зависит рост ставки. Ведь в таких сделках даже 1% — серьезная сумма.

Как составить предварительный договор купли продажи квартиры с задатком

Аванс, задаток и залог при покупке квартиры: различия и нюансы

Форма Договора об авансе, вообще говоря, может быть произвольная (в т.ч. рукописная), но она должна быть составлена юридически грамотно. Там обязательно должны быть отражены существенные условия, а именно:

  • адрес квартиры,
  • ее полная стоимость,
  • срок аванса,
  • сумма аванса,
  • условия возврата и невозврата аванса,
  • штрафные санкции (если о них договорились),
  • ФИО и паспортные данные Продавца и Покупателя (а также ФИО и данные агента, если аванс принимает он).

Следует также предусмотреть там будущие условия подписания Договора купли-продажи (нотариальный или в простой письменной форме), условия взаиморасчетов (например, через банковскую ячейку), и условия, как будут распределяться между участниками расходы на саму сделку.

Не забываем также указать, что сумма аванса входит в стоимость квартиры.

То же касается и случая, когда Продавец отказывается представлять какие-либо документы, которые не обязательны для регистрации сделки с квартирой, но важны для Покупателя. Например, справку из ПНД.

Грамотно составить формулировки Договора об авансе, предусматривающие его возврат в случае чего, можно, например, с помощью специализированных юристов (в т.ч. дистанционно).

Как мы говорили выше, законодательство требует обязательного письменного оформления предварительного соглашения с задатком. Его нужно подписывать в нескольких экземплярах: по одному для каждого участника сделки.

itak

📃 Данные сторон. Укажите данные о покупателе и всех владельцах недвижимости, если их несколько. Обычно пишут фамилию, имя и отчество, серию и номер паспорта, место регистрации либо фактического проживания.

📃 Дату заключения. Это поможет доказать, что договор был заключен в определенную дату, в случае споров.

📃 Данные о недвижимости. В соглашение о задатке вносят адрес квартиры, ее кадастровый номер, общую и жилую площадь, стоимость. При желании можно указать дополнительные данные — например, номер выписки, свидетельствующей о праве собственности на недвижимость.

📃 Сумму задатка. Ее обязательно указывают цифрами и расшифровывают прописью.

📃 Порядок передачи денег. Укажите, когда и каким способом покупатель передаст продавцу деньги. Например, напишите реквизиты расчетного счета или укажите, что вся сумма будет передана наличными в момент подписания соглашения.

📃 Время, в течение которого совершится сделка. Укажите сроки, в течение которых нужно оформить основной договор купли-продажи. Желательно указывать конкретные даты, например — до 31.10.2018, а не фразы «в течение месяца».

📃 Права и обязанности сторон. Например, нужно указать, что покупатель обязан своевременно внести оставшуюся сумму по сделке, а продавец — передать квартиру в состоянии, которое было при осмотре.

📃 Форс-мажорные обстоятельства. Следует указать, что можно относить к форс-мажорным обстоятельствам и как они повлияют на условия исполнения договора.

📃 Дату вступления в силу. Обычно указывают, что соглашение вступает в силу с момента его подписания.

📃 Подписи. В конце договора все стороны обязательно ставят подписи и расшифровку — фамилию с инициалами.

Оцените статью
BunTorg
Adblock
detector