Преимущественное право выкупа арендуемого помещения

Законодательная база

Законодательное регулирование данного вопроса будет зависеть от субъектов, участвующих в подобной сделке:

  1. Если в качестве сторон договора аренды выступают частные лица (физические или юридические), то действуют нормы статьи 624 ГК РФ.
  2. Если в качестве арендодателя выступает муниципальный, либо государственный орган, то действовать будут положения статьи 217 ГК РФ, а также статьи 3-4 закона 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения арендованного имущества…».
Преимущественное право выкупа арендуемого помещения ★ Книга-бестселлер «Бухучет с нуля» для чайников (пойми как вести бухгалтерский учет за 72 часа)
куплено {amp}gt; 8000 книг

Проблемы применения закона 159-ФЗ.

Речкин Роман Валерьевич

Речкин Роман Валерьевич
Старший партнер

Государство все больше и все чаще говорит о необходимости поддержки малого и среднего предпринимательства, о принятии реальных мер для стимулирования малого бизнеса. В регионах создаются фонды поддержки малого и среднего предпринимательства, работает Правительственная комиссия по развитию малого и среднего предпринимательства под руководством Игоря Шувалова, а при председателе Совета Федерации Федерального Собрания РФ работает Совет по развитию малого и среднего предпринимательства.

К сожалению, вся эта бурная деятельность, как правило, не позволяет реально помочь малому и среднему бизнесу, принимаемые на уровне РФ и субъектов РФ меры, как правило, не доступны и не могут быть реализованы большинством предпринимателей.

Одной из немногих реальных мер поддержки малого и среднего бизнеса, которой могут воспользоваться значительное число субъектов малого и среднего бизнеса по всей стране, является преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства (далее — субъекты МСП) на выкуп арендуемых ими помещений.

05 августа 2008 года вступил в силу Федеральный закон от 22 июля 2008 года №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ» (далее — Федеральный закон №159-ФЗ).

Смысл Федерального закона №159-ФЗ в том, что при отчуждении (приватизации) арендуемого недвижимого имущества из государственной собственности субъекта РФ или муниципальной собственности субъекты малого и среднего предпринимательства пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по рыночной стоимости, но (по желанию субъекта МСП) с оплатой в рассрочку.

Данный закон предусматривает безусловно льготные правила приобретения арендуемого имущества, поскольку дает право оплачивать выкупаемое имущество в рассрочку, срок которой может достигать пяти лет [1].

Преимущественное право субъектов МСП, к сожалению, не носит абсолютный и бессрочный характер, указанная льгота для субъектов МСП действует почему-то только в течение ограниченного времени — до 01 июля 2010 года, с указанной даты Федеральный закон №159-ФЗ прекращает свое действие. Соответственно, с 01 июля 2010 года приобретение субъектами МСП арендуемого имущества по предусмотренной данным законом процедуре станет невозможным.

Также необходимо отметить, что Федеральный закон №159-ФЗ в принципе не распространяется на федеральное имущество. Кроме того, субъекты МСП не вправе по нормам указанного закона выкупить недвижимое имущество, принадлежащее государственным или муниципальным учреждениям на праве оперативного управления.

Что касается недвижимого имущества, закрепленного на праве хозяйственного ведения за государственными и муниципальными унитарными предприятиями, с одной стороны, по общему правилу Федеральный закон №159-ФЗ не распространяется на приватизацию имущественных комплексов государственных или муниципальных унитарных предприятий (подп.2 п.2 ст.

1 указанного Федерального закона). С другой стороны, государственное или муниципальное унитарное предприятие вправе осуществить продажу недвижимого имущества, принадлежащего ему и арендуемого субъектом МСП, «в порядке, обеспечивающем реализацию преимущественного права арендатора на приобретение указанного имущества» (п.2 ст.2 Федерального закона №159-ФЗ).

https://www.youtube.com/watch?v=upload

То есть реализация недвижимого имущества, закрепленного на праве хозяйственного ведения за государственными и муниципальными унитарными предприятиями, является правом, но не обязанностью соответствующего субъекта РФ или муниципалитета.

Для уклонения от исполнения Федерального закона №159-ФЗ субъектам РФ и муниципалитетам предоставлена еще одна возможность: они вправе вывести часть принадлежащего им недвижимого имущества из сферы действия Федерального закона №159-ФЗ, включив определенное имущество (или виды имущества) в Перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам МСП.

Критерии, при соблюдении которых лицо признается субъектом малого или среднего предпринимательства, предусмотрены ст.4 Федерального закона от 24 июля 2007 года №209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в РФ». К субъектам малого и среднего предпринимательства относятся потребительские кооперативы и коммерческие организации (за исключением государственных и муниципальных унитарных предприятий), а также индивидуальные предприниматели, соответствующие следующим условиям:

  • для юридических лиц — суммарная доля участия государства (муниципалитета) либо любых организаций (включая иностранные) и иностранных физических лиц в уставном (складочном) капитале указанных юридических лиц не должна превышать 25%. При этом доля участия, принадлежащая одному или нескольким юридическим лицам, не являющимся субъектами МСП, не должна превышать 25%;
  • средняя численность работников за предшествующий календарный год не должна превышать 250 человек;
  • выручка от реализации товаров (работ, услуг) без учета налога на добавленную стоимость или балансовая стоимость активов (остаточная стоимость основных средств и нематериальных активов) за предшествующий календарный год не должна превышать предельные значения, установленные Правительством РФ для каждой категории субъектов малого и среднего предпринимательства (например, Правительством РФ установлены указанные значения на 2008 год: микропредприятия — 60 млн рублей; малые предприятия — 400 млн рублей; средние предприятия — 1000 млн рублей) [2].
ЧИТАТЬ ДАЛЕЕ:  Аффилированные лица и компании: понятие, значение, признаки

Право на преимущественный выкуп арендуемых помещений возникает у субъекта МСП только при наличии следующих условий:

  • арендуемое имущество должно находиться во временном владении и (или) временном пользовании субъектов МСП непрерывно в течение 3-х и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона [3] в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;
  • арендная плата за аренду такого имущества должна перечисляться надлежащим образом в течение 3-х и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона;
  • площадь арендуемых помещений не должна превышать установленные законами субъектов РФ предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта РФ или муниципальной собственности [4];
  • арендуемое имущество не должно быть включено в утвержденный Перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Имущество, включенное в Перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, не подлежит отчуждению в частную собственность, в том числе в собственность субъектов малого или среднего предпринимательства, арендующих это имущество (ч.4 ст.18 Федерального закона от 24 июля 2007 года №209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в РФ»).

Конкретные перечни утверждаются федеральными органам исполнительной власти, органами исполнительной власти субъектов РФ и органами местного самоуправления, порядок формирования перечней (критерии включения имущества в перечень) устанавливаются соответственно нормативными правовыми актами РФ, нормативными правовыми актами субъектов РФ, муниципальными правовыми актами.

Необходимо отметить, что к настоящему моменту ни в самой Свердловской области, ни в муниципальных образованиях на территории Свердловской области такие перечни не приняты. Только в г.Екатеринбурге Екатеринбургская городская дума 17 февраля 2009 года утвердила Положение «О порядке формирования, ведения и обязательного опубликования перечня муниципального имущества (зданий, строений, сооружений и нежилых помещений), предназначенного для оказания имущественной поддержки субъектам малого и среднего предпринимательства в МО «город Екатеринбург», а также Положение «О порядке отчуждения недвижимого имущества, находящегося в собственности МО «город Екатеринбург» и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства» [5].

Но, как видно из названий этих нормативных актов, ими утверждены только общий порядок отчуждения арендованного имущества и критерии формирования перечня, сам перечень муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам МСП (то есть перечень имущества, не подлежащего отчуждению в собственность субъектов МСП, арендующих это имущество) до сих пор не утвержден.

ЧИТАТЬ ДАЛЕЕ:  Какие применяют меры дисциплинарного воздействия на сотрудников?

Другие регионы более оперативны. Например, соответствующий Перечень для г.Москвы утвержден Постановлением Правительства г.Москвы от 16 декабря 2008 года №1140-ПП. В Архангельской области принято Постановление Администрации Архангельской области от 20 января 2009 года №7-па/2; в Муниципальном образовании «ЗАТО г.

Отсутствие в законе каких-либо критериев для включения имущества в перечни является, по нашему мнению, серьезной недоработкой законодателя. Тем самым законодатель дал субъектам РФ и муниципалитетам возможность фактически отменить действие Федерального закона №159-ФЗ на территории соответствующего субъекта РФ или муниципалитета.

По смыслу закона, исходя из названия Перечня, в него может быть включено только имущество, предназначенное для передачи во владение и (или) в пользование субъектам МСП. Но, включив конкретное имущество в Перечень, субъект РФ (муниципалитет) может и не передать его реально во владение и (или) в пользование субъектам МСП.

Условия получения преимущественного права

Согласно 3 статьи закона 159-ФЗ, существует определенный перечень условий получения преимущественного права приватизации муниципального/государственного арендуемого объекта:

  • арендатор владеет помещением или пользуется им в течение 2 и более лет, согласно заключенному договору;
  • на момент выкупа у арендатора отсутствует задолженность по арендуемому объекту перед арендодателем;
  • арендуемое помещение (здание) не должно быть в перечне объектов, передаваемых для работы малому и среднему бизнесу.

2. Федеральное имущество отныне тоже можно приватизировать.

Преимущественное право выкупа арендуемого помещения

До сих пор предприниматели могли выкупить только те из арендуемых помещений, которые находятся в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности. Это прямо следовало не только из положений закона №159-ФЗ, но и из его названия.

Однако внесенные в июле 2018 года изменения в закон исключают из его названия и статей слова о собственности субъектов РФ. Отныне малый и средний бизнес может на льготных условиях приобрести не только муниципальное, но и федеральное имущество.

Сложности, которые могут возникать при реализации преимущественного права

Для того, чтобы преимущественное право выкупа вступило в действие, арендатору потребуется доказать, что данное право у него есть. Если сделка заключена между частными лицами, то данное условие оговаривается в договоре аренды. Это может указываться следующим образом:

  • недвижимое имущество по окончании срока действия договора аренды подлежит передаче в собственность арендатора;
  • здание (часть здания) передается в собственность арендатору до окончания срока действия договора аренды.

Договор должен быть составлен в письменном виде и юридически грамотно. Иначе, рассчитывать на преимущественное право арендатор не сможет. Если речь идет о преимущественном праве на государственный или муниципальный имущественный объект, то арендатору, являющемуся субъектом малого бизнеса нужно соответствовать вышеуказанным условия, позволяющим получить данную привилегию.

Если заявку на приватизацию подает предприниматель или малая компания, то свой статус они должны подтвердить соответствующими документами.Кроме того, у арендатора должно быть во владение имущество в соответствии с договором аренды на тот момент, когда будет приниматься решение о выкупе помещения. Подтвердить потребуется непрерывное владение (пользование) объектом на протяжении 2 лет по договору аренды.

С учетом июльских изменений закон №159-ФЗ предусматривает два принципиально разных подхода к «малой приватизации»: (1) общий порядок выкупа арендуемых помещений – по инициативе собственника, (2) два «специальных» порядка выкупа – по инициативе предпринимателя.

Общий порядок выглядит так:

  • «Наверху» принимается решение об условиях приватизации государственного или муниципального имущества.
  • Уполномоченный орган направляет арендатору копию решения, предложение о заключении договора купли-продажи помещения и проект этого договора.
  • Предприниматель подписывает договор купли-продажи в течение тридцати дней с момента получения предложения – конечно, в том случае, если собирается приобрести арендуемое помещение.

Однако общий порядок льготной приватизации, при всей его простоте, имеет один существенный недостаток, за десять лет «жизни» закона проявившийся достаточно ярко: субъекты РФ и муниципалитеты не горят желанием продавать свое имущество предпринимателям. Поэтому законодателю пришлось ввести два «специальных» порядка выкупа, благодаря которым предприниматель может приобрести арендуемое помещение, не дожидаясь предложения собственника.

ЧИТАТЬ ДАЛЕЕ:  Запись в трудовой книжке об образовании: образец, как пишется, вписывается, изменяется, титульный лист, бакалав

Условия приватизации в рамках «специального порядка №1»:

  • На день подачи предпринимателем заявления о выкупе арендуемое помещение находится в его временном владении и (или) пользовании непрерывно в течение двух и более лет, что подтверждается договором аренды.
  • Отсутствует задолженность по арендной плате.
  • Арендуемое помещение не включено в утвержденный перечень государственного или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) пользование малому и среднему бизнесу.
  • На момент заключения договора купли-продажи сведения о предпринимателе (ИП или юридическом лице) не исключены из Единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

Условия приватизации в рамках «специального порядка №2»:

  • На день подачи предпринимателем заявления о выкупе арендуемое помещение находится в его временном владении и (или) пользовании непрерывно в течение трех и более лет, что подтверждается договором аренды.
  • Арендуемое помещение включено в перечень государственного или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) пользование малому и среднему бизнесу, в течение как минимум пяти лет до дня подачи этого заявления.

***Подытоживая, отметим, что сейчас государство все чаще говорит о необходимости стимулировать развитие малого и среднего бизнеса. Создаются фонды поддержки предпринимателей, функционирует Правительственная комиссия по вопросам конкуренции и развития малого и среднего предпринимательства под руководством Игоря Шувалова, а при Председателе Совета Федерации работает Совет по развитию малого и среднего предпринимательства.

К сожалению, вся эта бурная деятельность имеет мало общего с реальной помощью. Меры, которые принимаются на федеральном и региональном уровне, как правило, декларативны и большинству предпринимателей недоступны.

https://www.youtube.com/watch?v=https:accounts.google.comServiceLogin

Тем ценнее, что закон №159-ФЗ действительно предусматривает льготные условия приобретения недвижимости. Воспользоваться правом выкупа арендуемого помещения могут большинство предпринимателей. Фактически, закон предполагает предоставление малому и среднему бизнесу товарного кредита в виде рассрочки на срок не менее пяти лет с оплатой за пользование в размере 1/3 ключевой ставки ЦБ РФ (7,25 % годовых по данным на лето 2018 года).

Знайте свои права и пользуйтесь ими. Это в ваших же интересах.

4. У арендаторов-«отказников» появился второй шанс.

Если предприниматель не стал заключать договор купли-продажи арендуемого помещения или не подписал присланный ему договор в течение тридцати дней с момента его получения, он лишается преимущественного права на выкуп. Такое правило действовало все десять лет существования закона №159-ФЗ.

Но благодаря внесенным в закон поправкам арендаторы, отказавшиеся от покупки или вовремя не подписавшие документы, вновь могут воспользоваться возможностью льготной приватизации. Если предприниматель продолжает арендовать помещение, то может направить его собственнику заявление о выкупе.

Порядок выкупа коммерческого помещения

Если производится выкуп недвижимости, находящейся в собственности частного лица, то потребуется составление договора аренды, в котором указывается условие выкупа.Если такое условие в договоре отсутствует, то возможно составление нового договора, по которому выплаченные суммы могут быть зачтены в стоимость приобретаемого имущества.

Обход преимущественного права

Преимущественное право выкупа арендуемого помещения

Обойти право на привилегию по выкупу объекта аренды можно путем расторжения договора аренды. Если у арендатора есть желание купить арендуемое имущество, то он вряд ли пойдет на добровольное расторжение договора. Если же арендодатель заинтересован в этом, то ему следует позаботиться о том, чтобы на законных основаниях в одностороннем порядке расторгнуть данный договор. С этой целью следует обратиться к основаниям для расторжения соглашения в одностороннем порядке:

  • при нарушении арендатором существенных условий сделки;
  • если в договоре прописана возможность одностороннего отказа;
  • если обстоятельства, существующие на момент заключения договора, претерпели существенные изменения.

https://www.youtube.com/watch?v=ytadvertiseru

Таким образом, обойти преимущественное право на выкуп будет достаточно сложно, так как потребуется доказать вину арендатора, либо изменение обстоятельств. Для этого потребуются достаточно веские обстоятельства.

Оцените статью
BunTorg