Договор купли продажи квартиры — образец

Особенности договора купли продажи квартиры

Договор купли-продажи — это обязательное законодательно установленное соглашение, на базе которого фиксируется требование о передаче покупателем другому лицу недвижимости на возмездной основе.

Условия, которые являются неотъемлемыми компонентами договора купли-продажи:

  1. Предмет соглашения

Предметом будет признано приобретаемое имущество, характерные черты – обязательное соотношение с 3 критериями – высокая стоимость, отсутствие иных лиц, претендующих на собственность, связь с землей.

  1. Стоимость договора

В соглашении должна стоять конкретная стоимость приобретаемого имущества, которая является окончательной и изменению не подлежит.

Все договоры в соответствии с законодательством, составляются в форме письменного документа, в 2 экземплярах, скрепленных подписями сторон. Переход права пользования, владения и распоряжения домом фиксируется посредством регистрации.

  1. Стороны

Их может быть только два, в случае, если процедура оформления не предусматривает привлечение экспертов (по соглашению), 3 и более – в случае, если от имени сторон действуют их законные представители по доверенности.

Передача квартиры в собственность покупателя происходит на основании согласования и подписи передаточного акта. В случае если продавец умышленно исказил любые сведения об объекте сделки, он не освобождается от исполнения договора в надлежащем виде. Риск уничтожения и гибели квартиры поступает в зону ответственности принимающего лица в момент заключения договора.

В целях комплексной оценки полной стоимости имущества необходимо прибегнуть к услугам специальных лиц – оценщиков, которые соответствуют нормам ФЗ №135 от 29 июля 1998 г. Без оценки имущества договор не будет иметь силу в юридическом плане.

Какие документы нужны для оформления сделки через МФЦ

Заключить договор купли-продажи недвижимости можно тремя способами:

  • Самостоятельно. В этом случае продавец и покупатель, не прибегая к услугам посредников, сами договариваются о ключевых условиях и составляют договор. Они же и подают заявления на регистрацию перехода права и регистрацию права в Росреестр.
  • Оформление у нотариуса. Оно требуется в определенных законом случаях или при желании сторон. Нотариус проверит дееспособность участников сделки, проконсультирует о последствиях и важных нюансах и будет нести ответственность за законность.
  • Посредством риелтора. Специалист по недвижимости может сопровождать всю сделку целиком или определенные ее этапы. Он свяжет друг с другом продавца и покупателя, организует показ квартиры и переговоры, проверит историю предыдущих сделок по квартире, юридическую и правовую чистоту.

При самостоятельном оформлении можно хорошо сэкономить время и деньги, но обращение к специалистам поможет обезопасить сделку и сберечь силы в обмен на оплату их услуг.

Продать или купить квартиру можно как за наличные средства, так и при помощи ипотеки. Различий в договоре будет немного — добавятся пункты, связанные с ипотекой, такие как размер кредита, например. Кроме того, ипотека предполагает обязательную оценку залогового жилья.

В договоре купли-продажи исходя из положений ГК указываются:

  • данные о сторонах сделки;
  • конкретизирующая информация о квартире:
  • цена;
  • порядок расчетов покупателя с продавцом.

Передача квартиры в собственность покупателя

Зачастую легче и удобнее предоставить необходимые документы в МФЦ. Их в каждом городе больше, до них легче добраться, а органы Росреестра расположены в региональных центрах. К тому же отделение регистратора может не принимать заявления от физических лиц, как, например, в Москве.

Для регистрации потребуются:

  1. Документы, удостоверяющие личности продавца и покупателя. Обычно, это паспорта. Если в сделке участвует несовершеннолетний, то его свидетельство о рождении.
  2. Договор купли-продажи в двух экземплярах.
  3. Заявления продавца и покупателя соответственно на регистрацию перехода права и регистрацию права.
  4. Правоустанавливающий документ на недвижимость.

В зависимости от конкретной ситуации могут потребоваться:

  • Если продавец состоит в браке — документ, свидетельствующий о том, что продаваемая квартира не находится в общей собственности супругов либо нотариально заверенное согласие мужа/жены.
  • Нотариально заверенное согласие совладельцев жилья, находящегося в общей собственности.
  • Закладная и приложенные к ней документы.
  • Заявление о регистрации ипотеки в силу закона.
  • Если в договоре указано условие, при котором продавец передает квартиру покупателю (например, после полной оплаты стоимости), то документ, подтверждающий исполнение продавцом договора.
  • Согласие залогодержателя, если недвижимость находится в залоге.
  • Согласие органов опеки, если в продаваемой квартире живут несовершеннолетние родственники продавца либо продажа затрагивает их интересы.
  • Нотариально заверенная доверенность.
  • Квитанция об оплаченной госпошлине по собственной инициативе.

Срок государственной регистрации при подаче документов через МФЦ составит до 7 рабочих дней.

Особые случаи

Помимо стандартного договора купли-продажи, предусмотрены особые типы договоров, в зависимости от типа сделки.

С аккредитивом

Снизить возможные риски по договору купли-продажи может использование специальной бумаги – банковского аккредитива. Документ предполагает дополнительные гарантии на честное прохождение всех этапов передачи собственности в новые руки.

Такой тип дополнительно обремененного договора оформляется при тех обстоятельствах, когда фиксируется отсутствие доверия к продавцу.

Чтобы оформить такое соглашение, необходимо:

  1. Обратиться в банк за услугой по составлению специального аккредитива: когда учреждение согласно на осуществление должным образом сделки – прописать в одном из фиксированных условий договора по передаче прав другому лицу условия расчета по аккредитиву. Размеры и принципы расчет указываются в разделе «Соглашение сторон».
  2. Открыть счет в банке и подать заявление на оформление аккредитива.
  3. Специалист банка проводит процедуру открытия и выдает клиенту документ.
ЧИТАТЬ ДАЛЕЕ:  Сколько раз отец может видеть ребенка после развода

Для получения денег из банка предоставляются:

  • договор о продажи квартиры;
  • свидетельство регистрации объекта недвижимости.
  • В договоре с аккредитивом содержатся:
  • стандартные данные по договору;
  • порядок выплат по аккредитиву;
  • условия оформления аккредитива;
  • гарантии продавца.

Составляется договор в 4 экземплярах, 2 для продавца, 1 – для органа регистрации.

Оформление происходит в течение 20 мин., оплата по нему производится в рублях. Стоимость открытия составляет 2,5 тыс. руб.

При оформлении договора в ипотеку необходимо руководствоваться Законом «Об ипотеке» ст.8, а также ст. 9.

Договор дополнительно содержит сведения:

  • предмет;
  • оценка;
  • условия договора;
  • размер и сроки погашения ипотечных платежей;
  • условие о взыскании;
  • способы реализации имущества в залоге.

Договор должен быть зарегистрирован.

На соглашение распространяются правила п.1. ст.77-78, п.2. ст.10 Закона, ст.395, 488, 811 ГК.

Сбербанк предлагает следующие условия ипотечного кредитования, актуальные на 2018 г.:

  • от 10,75% годовых;
  • первоначальный взнос в размере 20% от оценочной стоимости квартиры;
  • акции при покупке новых квартир – льготные ставки, взнос 15%;
  • программа с материнским капиталом по ставе 12,5%;
  • сроки погашения кредита составляют 30 лет;
  • сумма кредита стартует от 300 тыс. руб.
  • 13,5% годовых;
  • первоначальный взнос в размере 20% от оценочной стоимости квартиры;
  • сроки погашения кредита составляют 30 лет;
  • сумма кредита стартует от 500 тыс. руб. до 75 000 000 руб.

Договор купли продажи квартиры - образец

Процедура оформления проста:

  • Комиссия банка оценивает стоимость объекта покупки;
  • Стороны готовят документацию по покупке;
  • Принимается решение по кредиту;
  • Оформляется договор страховка;
  • Оформление сделки.
  • Все бюрократические действия занимают 4 месяца.

В условиях такого договора указывается условия о рассрочке. В отдельном пункте указывается сумма первого взноса и график погашения других. Устанавливается срок последнего платежа. Обычно такие договоры заключаются на 1-2 года.

Права на владение квартирой покупателем наступают в момент осуществления последнего платежа. В случае наличия отметки нотариуса, жилая площадь может быть внесена в реестр «с обременением».

В данном случае необходимо согласие ПФР. Для получения одобрения необходимо приложить обязательные бумаги, фиксирующие сделку:

  • справка об открытии счета продавца;
  • выписка со счета продавца;
  • расписка об обязательстве выплаты денег покупателем, заверенная у нотариуса и расписка о получении денежных средств продавцом;
  • сертификат о получении материнского капитала;
  • справка из ПФР о наличии денег;
  • заверенное нотариально обязательство о долевом распределении.

Заказать справку нужно в МФЦ. В остальном процедура оформления договора стандартная.

Квартира с долгами

Чтобы проверить, имеется ли долг на квартиру, необходимо потребовать МФЦ Росреестра о наличии долга по коммуналке. Задолженность по квартплате при передаче собственности не переходит на нового собственника, поэтому такая сделка возможна.

Чтобы оформить сделку без проблем необходимо:

  • погасить долг до заключения соглашения;
  • по предварительному договору передать покупателю задаток;
  • составить заключение о том, что покупатель берет на себя обязательство по уплате долга.

Предварительный договор купли-продажи квартиры

У сторон не всегда есть возможность заключить договор и исполнить возникающие по нему обязательства. Например, продавец может не успеть снять обременение или арест на квартиру или же у покупателя в данный момент нет денег и возможности оформить ипотечный кредит. В таком случае стороны могут заключить предварительный договор.

Предварительный договор купли-продажи постановляет, что продавец и покупатель в определенный срок заключат основной договор на условиях, оговоренных в предварительном. При этом такой документ не является договором продажи будущей недвижимости, так как он определяет не сам переход квартиры, а лишь намерение обеих сторон сделать это.

Предварительный договор не обязывает заключить основной. Если за время, определенное в нем, стороны так и не составили договор купли-продажи, то их обязательства по предварительному прекращаются.

Продавец может в предварительном договоре указать обязанность покупателя выплатить задаток, однако он по мнению пленума Высшего арбитражного суда не должен составлять существенную часть цены квартиры. Также нельзя передавать по такому договору всю стоимость жилья. В этом случае ВАС рекомендует рассматривать такие сделки как покупку будущего имущества.

Какие документы нужны для оформления сделки через МФЦ

Объем прилагаемой к договору документации зависит от конкретного объекта недвижимости, его правового статуса самого объекта и участников соглашения на куплю-продажу.

По общему правилу, в пакет подтверждающей документации входят:

  • Удостоверение личности сторон – паспорт.
  • Документ о браке, согласие в письменной форме от супруга на реализацию имущества 3 лицу, оформленное нотариально.
  • Основные правила владения квартирой – договор продажи и покупки объекта, его передачи в дар, свидетельство о том, что права собственности на квартиру зарегистрированы на продавца и т.д.
  • Паспорт на жилое помещение – максимум 5-летней давности. Если тех. Паспорт устарел – обратиться в БТИ за выдачей нового.
  • Если собственник продаваемой квартиры не достиг возраста 14 лет – свидетельство о рождении и специальный разрешительный документ из органа опеки. Продавать недвижимость несовершеннолетнему лицу нельзя в том случае, если у него нет альтернативного места, куда можно оперативно прописаться. Новая квартира должна соответствовать требованиям действующего законодательства по нормам площади на 1 человека, условиям жизни и т.д.
  • Договор в 3 экземплярах: 1 – для покупателя, 2 – для продавца, 3 – для регистрирующего органа.
  • Доверенность.
  • Справка о том, что долг за покупку квартиры погашен.
ЧИТАТЬ ДАЛЕЕ:  Коэффициент оборачиваемости формула и пример рассчета

Для того чтобы подтвердить правдивость сделки и удостоверить ее «чистоту» нужно подготовить следующие документы:

  • выписку ЕГРП – для проверки истории передачи квартиры от собственника к собственнику;
  • данные домовой книги – за последний календарный месяц. В данной бумаге фиксируются консолидированные данные о прописке в квартире, а также об ее возможном аресте и прочих обременений согласно действующему законодательству.

В дополнение к вышеуказанному списку бумаг, прилагаются по ситуации:

  • свидетельство о кончине одного из супругов;
  • договор предыдущего собственника;
  • справка о том, что продавец обладает дееспособностью.

Рекомендуется требовать справку о дееспособности от пожилых людей, людей в странном психоэмоциональном состоянии, а также у инвалидов и их опекунов. Лучше избегать сделок с такими лицами, т.к. нередки на практике случаи обращения в суд о признании сделки недействительной.

После оформления необходимой документации в нужных инстанциях, непосредственно в момент передачи квартиры «из рук в руки» создается передаточный акт согласно ст. 556 ГК РФ. Этот документ является свидетельством исполнения всех обязательств по договору.

Документ составляется в 3 экземплярах и содержит в себе:

  • название, дату и местонахождение объекта купли-продажи;
  • данные о сторонах договора;
  • отсылку на основной договор;
  • данные из БТИ о месторасположении квартиры;
  • описание объекта: его S, числа комнат, балконы и т.д.;
  • графу об отсутствии претензий к продавцу;
  • подписи сторон.

При наличии долгов за квартиру, различных недостатков технического характера, покупатель в праве зафиксировать их в акте и требовать их устранения.

1 экземпляр передаточного акта передается в «Росреестр» (УФРС), в котором фиксируется регистрация в государственном реестре владельца имущества по договору при покупке новой квартиры. При покупке вторичного жилья документы предоставляются в УК или ТСЖ и проводится регистрация нового собственника по месту будущей прописки, а акт предоставлять не нужно в официальном порядке: он необходим только при оформлении кредита в банке или ипотеки. Нотариально заверять акт не нужно.

Если условия не устраивают хоть одного представителя по договору, то можно не менять договор полностью. Достаточно составить Дополнительное соглашение, с учетом фиксации необходимых сведений. Документ должен быть подвергнут заверению у нотариуса. Отдается вместе с другими документами на гос. регистрацию.

В документе фиксируются:

  • данные о сторонах;
  • ссылка на основной договор;
  • конкретные пункты, в которые внесены изменения;
  • новые условия по пунктам;
  • дата вступления изменений в силу;
  • неизменность прочих условий договора помимо указанных в дополнительном соглашении.

Требуется оформить изменения в нумерованном списке, скрепить подписями и печатями.

Согласие супруга

Согласно п.2. ст. 35 Семейного кодекса РФ, согласие супруга на куплю-продажу недорогих вещей не требуется, но в случае с покупкой-продажей недвижимости супруг в праве выразить свое несогласие.

При покупке любых объектов, на которые требуется нотариальное заверение или гос. регистрация, согласно п. 3. письменное согласие супруга требуется не только получить, но и заверить у нотариуса. Без получения согласия у авторитетного лица, сделку нельзя будет признать выполненной.

Тип договора купли продажи квартиры

Стоимость нотариального оформления данного документа составляет 1 тыс. руб.

Нужно ли заверять договор у нотариуса?

Закон не устанавливает требований об обязательном нотариальном заверении договоров купли-продажи. Исходя из ст. 550 ГК для него, в общем случае, не требуется нотариальная форма. Но при этом в Федеральном законе «О государственной регистрации недвижимости» указано, что сделку необходимо удостоверять нотариально, если:

  • Предметом сделки является доля в долевой собственности (ч. 1 ст. 42), даже если все собственники продают доли по одному договору.
  • Недвижимость продает ограниченно дееспособный или несовершеннолетний гражданин (в возрасте от 14 до 18 лет) посредством опекуна или попечителя (ч. 2 ст. 54).

Кроме того, стороны могут сами обратиться за услугами специалиста, чтобы дополнительно обезопасить себя.

При оформлении договора купли-продажи у нотариуса специалист самостоятельно направляет документы в Росреестр, если на это нет возражений сторон сделки. В счет оплаты технических услуг это не входит.

Цена нотариального оформления сделки зависит от двух факторов: обязательно ли оно по закону, и кто составил договор — клиент или нотариус.

При обращении к нотариусу в обязательном порядке оплачивается совершение нотариального действия, в случае купли-продажи — удостоверение договора. В зависимости от требований со стороны закона, они оплачиваются в виде государственной пошлины, если нотариальное заверение необходимо, либо — нотариального тарифа.

Оформление договора в ипотеку

Госпошлина за удостоверение договоров регламентируется в соответствии со пп. 5 п. 1 ст. 333.24 Налогового кодекса РФ. На 2019 год она составляет 0,5% от суммы сделки в пределах от 300 до 20 тыс. руб.

Нотариальный тариф определяется пп. 1 п. 1 ст. 22.1 основ законодательства о нотариате:

  • За удостоверение договора купли-продажи близким родственникам он установлен в размере:
    • 3000 руб. 0,2% от стоимости в договоре для сумм до 10 млн;
    • 23000 руб. 0,1%.
  • За заверение сделок с другими лицами:
    • 3000 руб. 0,4%, если квартира стоит до 1 млн включительно;
    • 7000 руб. 0,2% при стоимости от 1 до 10 млн;
    • 25000 руб. 0,1%, но не более 100 тысяч.

Кроме этого, если в составлении договора принимал участие нотариус, то ему также оплачиваются услуги правового и технического характера (УПТХ). В зависимости от региона, цена таких услуг может составлять от 2 до 15 тысяч. В среднем же по стране УПТХ будут стоить 3-7 тыс. При этом их стоимость также может разниться в зависимости от того, обязательно ли удостоверение по закону. Как правило, если нет, то услуги нотариуса будут стоить выше.

ЧИТАТЬ ДАЛЕЕ:  Куда пожаловаться на маршрутное такси в москве

На данный момент правовые и технические услуги нотариуса считаются дополнительными и оплачиваются только при их оказании по просьбе клиента. Консультация и разъяснение прав, обязанностей и последствий при удостоверении договора такими услугами не являются. Однако с 1 января 2020 года вступает в силу ч. 5 ст.

Нотариальный договор купли продажи квартиры

Согласно ФЗ №218 от 02 января 2017 г. нотариально заверяются договоры при оформлении:

  • недееспособными лицами согласно п.2. ст. 54 ФЗ;
  • лицами, не достигшими 18 лет согласно п.2. ст. 54 ФЗ;
  • сделок в долевой собственности согласно п.1, ст.42;
  • по договору содержание иждивенца до конца его жизни согласно ст. 584 ГК РФ.

При отчуждении имущества происходит нотариальное заверение, а при продаже – совсем не обязательно. Во втором случае достаточно простой письменной формы.

Стоимость

Услуга является юридической и тарифы на нее не регламентированы. Стоимость оформления договора составляет от 2 до 10 тыс. руб.

Регистрация договора купли продажи квартиры

Зарегистрировать договор купли продажи необходимо в обязательном порядке. В противном случае, права собственности на имущество не будут действовать.

Зарегистрировать договор можно:

  • в МФЦ «Мои документы»;
  • в отделении Росреестра;
  • через сайт Росреестра.

Самый удобный и быстрый способ регистрации – электронный. Для этого покупатель обязан подать заявку на регистрацию по утвержденной форме, в которой указывается:

  • цель – принятие квартиры в собственность;
  • вид объекта;
  • кадастровый номер;
  • площадь;
  • адрес;
  • сведение о лице и телефон, а также адрес электронной почты.

После отправки данных необходимо ожидать ответа на сотовый и электронной почты о том, что квартира зарегистрирована.

Срок регистрации

Сроки регистрации через Росреестр варьируются от 3 до 10 рабочих дней. В среднем оформление занимает 1 неделю.

Размер взимаемых средств на фиксацию новых прав собственности составляет 2000 руб. Уплачивается покупателем.

Для окончания перехода квартиры в собственность покупателя необходимо зарегистрировать переход права на нее в Росреестре — только после этого он становится ее полноправным владельцем. Сделать это можно при личном посещении как отделения самой службы, так и одного из многофункциональных центров (МФЦ), посредством почтового отправления или через интернет на сайте Росреестра. В последнем случае необходимо иметь усиленную квалифицированную электронную подпись.

Порядок оформления в общем случае одинаков:

  1. Собрать все необходимые документы. В их число входят паспорта продавца и покупателя, сам договор с передаточным актом и документы, указанные в нем как приложения, например, закладная, либо требуемые по закону.
  2. Написать заявления: продавец пишет заявление о регистрации перехода права, покупатель — о регистрации права. Если квартира приобретается за счет банковского кредита, дополнительно оформляется заявление о регистрации ипотеки. За детей младше 14 лет заявления пишут родители.

    При непосредственном посещении территориального органа Росреестра можно составить заявления в нем, с чем помогут сотрудники службы.

  3. Если документы подаются в отделении Росреестра или МФЦ, то необходимо присутствие обоих участников или их представителей с нотариально заверенной доверенностью.
  4. Срок регистрации составит от 5 до 9 рабочих дней в зависимости от способа подачи.

Продажа и покупка квартиры в одном налоговом периоде

Нередко для покупки квартиры прибегают к продаже уже имеющейся, а вырученные таким образом средства идут на приобретение новой. Помимо очевидного риска оказаться без жилья, подобный подход имеет немаловажное преимущество — возможность получить в одном налоговом периоде получит сразу два налоговых вычета от продажи и покупки недвижимости.

Если квартира была в собственности меньше определенного законом минимального срока, который составляет 3 года для имущества, полученного в наследство, в дар от близкого родственника или в результате приватизации, а в остальных случаях 5 лет, то доход от продажи квартиры облагается налогом. Но в таком случае можно получить налоговый вычет, который также предоставляется и при покупке жилья. Размеры их при продаже и покупке недвижимости определены в п. 2 и п. 3 ст. 220 НК соответственно:

  • в размере дохода от продажи жилья в пределах 1 млн руб.;
  • в размере фактически понесенных расходов на приобретение жилья в пределах 2 млн руб.

К фактическим расходам на приобретение недвижимости

пп. 4 п. 3 ст. 220

НК относит в том числе и расходы на отделку.

Необязательно сначала продавать имеющуюся квартиру и только после этого покупать новую. Можно при согласии продавца заключить альтернативную сделку, суть которой заключается в одновременном составлении нескольких договоров купли-продажи.

В таких сделках участвуют как минимум три стороны, из которых одна является только продавцом, еще одна только покупателем. а остальные и покупателями, и продавцами одновременно. В договорах рекомендуется указывать дополнительное условие, что все они регистрируются в Росреестре одновременно, чтобы ни один из участников не сорвал всю цепочку.

Оцените статью
BunTorg
Adblock
detector