Чем залог отличается от аванса и задатка и как он регулируется законом?
Наталья Тихоненко, исполнительный директор финансового сервиса QOOD
Отдельного определения понятия «аванс» в Гражданском кодексе нет, однако оно употребляется и в Гражданском кодексе, и во многих других документах, и на практике сложностей с ним обычно не возникает.
Правовая природа аванса заключается в том, что заказчик или покупатель передает исполнителю или продавцу некую сумму денег для того, чтобы тот выполнил работы, оказал услуги, поставил товар. Теоретически аванс можно вернуть, пока стороны не приступили к исполнению договорных обязательств, этим он отличается от задатка. На практике аванс редко возвращают полностью в случае одностороннего отказа покупателя от сделки.
Рассмотрим простейшую сделку купли-продажи. Если покупатель отказывается от обязательств, продавец лишается запланированной прибыли, поэтому продавец может удержать вещи должника согласно п. 1 ст. 329 ГК РФ. Покупатель в ответ может заявить суду о несоразмерности суммы штрафных санкций, предусмотренных договором.
Если продавец начал исполнение сделки и поставил часть товаров, покупатель должен возместить понесенные продавцом расходы, в том числе за счет аванса. Данная ситуация возможна только при добросовестном исполнении продавцом своих обязательств. В ином случае покупатель может требовать с продавца сумму аванса.
Если в той же ситуации вместо аванса в сделке фигурирует задаток, речь уже не идет о его возврате. В случае одностороннего отказа от исполнения своей части сделки покупатель может лишиться предоставленного задатка. Если продавец не исполнил свои обязательства, он обязан уплатить другой стороне двойную сумму задатка, а также возместить ей убытки, если только иное не оговорено в договоре. Суд вправе по заявлению ответчика снизить размер половины указанной суммы.
Екатерина Смолева, юрист компании «Стерлигов и партнеры»
Аванс выполняет только платежную и удостоверяющую функции, но не обеспечительную. Он уплачивается до исполнения договора в счет причитающихся платежей. Получатель в любом случае должен вернуть аванс вне зависимости от соблюдения условий договора.
Задаток (ч. 1 ст. 380 ГК РФ) – это денежная сумма, которую одна сторона дает другой стороне в обеспечение исполнения условий договора. Если договор не исполнил тот, кто дал задаток, он остается у другой стороны. Если тот, кто получил задаток, не исполнил условия договора, он обязан уплатить другой стороне двойную сумму задатка.
По закону, если вы сомневаетесь, является ли сумма, уплаченная в счет будущих платежей, задатком, то ее можно считать авансом.
Например, если гражданин Иванов продает квартиру гражданину Петрову без предварительного договора, стороны составляют расписку, в которой отражают обоюдное желание заключить договор купли-продажи квартиры и задаток в 100 000 руб., который Петров передал Иванову в качестве обеспечения.
Петров хотел внести платеж за счет банковского кредита, но банк ему отказал, поэтому он попросил Иванова вернуть ему задаток. Иванов, ссылаясь на то, что задаток по закону не возвращается, отказал ему в этом, но так как они не заключили договор, такая денежная сумма не может являться задатком. Ее можно признать авансом, который должен быть Петрову возвращен.
Залог сам по себе не подтверждает реальность исполнения сделки. Залогом могут обеспечиваться обязательства, которые возникнут в будущем. В качестве примера можно привести заключение договора кредитной линии или договора о предоставлении денежных средств в режиме овердрафта. В этом случае в момент заключения договора залога реального исполнения сделки еще нет (сделка консенсуальная), а обеспечение уже есть.
Закон устанавливает совершенно разные порядки споров в случае использования залога и задатка, если один из участников сделки не исполнил свои обязательства. При использовании залога потерпевшая сторона может получить оплату либо компенсацию своих затрат за счет продажи предмета залога или оставить его себе. Прохождение данных процедур в отношении задатка не требуется.
В качестве залога выступает имущество или права требования, но не денежные средства. Схожими нормами являются только положения о залоге прав по договору банковского счета, установленные ст. 358.9-358.14 ГК РФ.
Отличие задатка от аванса
Следует остановиться подробно на том, чем аванс отличается от задатка при покупке квартиры. Главное отличие в этом случае – степени ответственности каждой из стороны при нарушении обязательств соглашения.
Такая сумма заставляет стороны исполнять свои обязательства или накладывает на них обязательства по оплате крупных расходов. Продавец и покупатель не только теряют деньги, но и время на продажу квартиры.
Аванс всегда возвращается покупателю, если он отказывается от заключения соглашения. Но есть и из этого правила свои исключения. Не возвращаться аванс может в сумме расходов, которые были затрачены на подготовку к заключения сделки. В любом случае все правила возврата денежных средств лучше заранее прописываться в договоре об авансе.
Задаток не возвращается, он либо идёт в счёт отплаты суммы, либо остаётся на руках у пострадавшей стороны как возмещение понесённых ею убытков или упущенной выгоды.
Вернуть задаток можно только в случае, если обе стороны на добровольных началах решат прекратить свои обязательства. Если же одна из сторон все еще намерена исполнить договор, то применена штрафная санкция будет не только как сумма задатка, но и как неустойка.
Оформление сделки по купле-продаже квартиры – дело небыстрое и сопряжённое с большим количеством бюрократических процедур. Именно в этом случае требуется дополнительная гарантия намерений. Покупатель и продавец за такое время могут несколько раз передумать исполнять предварительное соглашение.
Мешают оперативному заключению сделки следующие факторы:
- Покупатель не имеет в наличии нужной денежной суммы. Мало кто может похвастаться накоплениями в размере 1-5 миллионов рублей, нужных для покупки жилья. Взятие кредита в банке или привлечение материнского капитала в среднем в 2020 году занимает порядка 2-4 недель времени.
- Продавец имеет долги по квартплате. Чтобы их погасить ему как раз могут пригодиться авансовые платежи со стороны покупателя.
- Переезд продавца на другое жилье.
- Проблемы в документации.
Размер платежа по авансу или задатку обычно небольшой – около 10-15% от стоимости жилья. Но, как правило, чем выше интерес к продаваемому объекту, тем выше сумма предоплаты по нему.
Аванс обычно передаётся по расписке, в которой обязательно указывается сумма переданных средств и паспортные данные человека, ее получившего.
Если перевод аванса был осуществлён банковским переводом, обязательно следует указать назначение платежа.
Задаток чаще оформляется договором, где указываются:
- Данные о сторонах соглашения;
- Время и место оформления договора;
- Предмет договора;
- Подписи сторон.
Стороны могут участвовать в договоре как лично, так и через представителей по доверенности.
Обеспечительный платеж при покупке квартиры выбирается индивидуально в каждом конкретном случае. Все будет зависеть от серьезности намерений каждой из сторон соглашения.
Задаток и аванс выгоднее своими особенностями:
- Задаток выгодней серьезно настроенному покупателю. Ведь он в случаев отказа со стороны продавца получит в два раза больше средств.
- Аванс выгодней продавцу возможностью в любой момент отказаться от сделки и не нести никаких финансовых потерь.
Покупатель в договоре задатка рискует тем, что может быть намеренно введён в заблуждение нечестным продавцом или риэлтором. Проблемы с жильем или документами могут выясниться гораздо позже, и покупателю придётся оплачивать издержки. Чтобы не рисковать таким образом, лучше прописать в договоре все случае законного отказа покупателя от соглашения.
Что выгоднее для продавца и покупателя?
Если участник сделки не до конца уверен, что сможет выполнить свои обязательства, ему невыгодно использование в договоре задатка — можно навсегда распрощаться с этой суммой. Если этот участник — продавец, он рискует получить требование об уплате двойной суммы задатка. Авансовая форма расчетов, наиболее распространенная в гражданском обороте, — более «мягкая» для обеих сторон.
Требование о задатке при регистрации заявок является распространенным среди организаторов публичных торгов, в том числе при продаже активов предприятия-банкрота. Аванс здесь не подойдет. В случае участия в публичных торгах избежать соглашения о задатке, который, как правило, составляет не более 20% от начальной цены лота, вряд ли удастся.
Существует такое понятие как «сильная» и «слабая» сторона в сделке. Сильная сторона — это та, которая хочет и может заключить договор только на своих условиях. Если сильная сторона решила, что готова заключать договор только с условием о задатке, то слабая сторона может только согласиться с таким условием или отказаться от заключения сделки вообще.
Если ни одна из сторон не желает ставить жесткие условия, например, рассчитывая на дальнейшее сотрудничество, лучше выбрать авансовую форму расчетов — это выведет стороны на паритетные условия.
Ирина Прядеина, юрист юридической компании «Генезис»
При договоре купли-продажи для покупателя выгоднее соглашение о задатке. В таком случае при нарушении обязательства со стороны продавца покупатель вернет свои деньги, получит компенсацию и сможет возместить убытки.
Для продавца чаще выгоднее аванс, ведь при срыве сделки по его вине он должен вернуть покупателю исключительно уплаченную в качестве аванса сумму, не неся никаких штрафных санкций.
Для покупателя выгоднее задаток, так как он заставляет продавца соблюдать условия договора, иначе ему придется выплатить двойную сумму задатка. Аванс такого обеспечения не дает, он может быть просто возвращен покупателю при нарушении условий договора.
Если продавец не хочет гарантировать конкретному покупателю исполнения договора (например, на покупку квартиры много желающих), то можно использовать аванс. В таком случае продавец не будет обязан исполнить условия, а может просто вернуть покупателю деньги.
Если продавец желает обеспечить исполнение обязательств по договору покупателем, то можно применить задаток. Если покупатель откажется от исполнения договора, задаток остается у продавца.
Алексей Кузнецов, генеральный директор компании «Деловой дом»
Основной минус задатка заключается в том, что при любой непонятной ситуации он будет признан в суде авансом. Минус аванса — это отсутствие обеспечительной функции, что приводит к отсутствию санкций у сторон при срыве сделки.
При неисполнении обязательств никаких неблагоприятных последствий для виновной стороны не наступает. Аванс попросту возвращается давшему его лицу в полном объеме, причем независимо от того, действия какой стороны послужили причиной срыва сделки.
Заключая сделку купли-продажи, лучше прибегнуть к помощи задатка. Существующие штрафные санкции стимулируют и продавца, и покупателя действовать добросовестно, ведь в случае срыва сделки придется ответить за виновные действия. Авансовый платеж как таковой не дает никаких гарантий, не придает сделке весомости и значимости, поскольку позволяет легко отказаться от её совершения без неблагоприятных последствий.
Говорить о выгоде в данном случае, на мой взгляд, возможно лишь в том случае, если одна из сторон является недобросовестной. Если покупатель и продавец действуют добросовестно, то никто не останется в минусе ни при использовании задатка, ни при внесении авансового платежа.
Что такое аванс и задаток? Как вернуть деньги при нарушении условий договора?
Залог – схожее понятие с авансом и задатком. Это тоже обеспечительный платеж, но оформленный не в виде денежной гарантии, а в виде имущественной гарантии. Покупатель передает продавцу имущество, находящееся в его собственности.
В качестве залога могут передаваться:
- Недвижимость;
- Движимые объекты;
- Драгоценности;
- Ценные бумаги.
Залог регламентирован главой 23 и параграфом 3 ГК РФ. Залог тоже оформляется письменно, иногда нотариально. То лицо, которое вносит залог, носит название залогодатель. То лицо, которое получает залог, является залогодержателем.
Залог и задаток – абсолютно различные понятия, каждое из которых выполняет свои особые функции.
Основные отличительные особенности данных понятий можно обозначить следующим образом:
- И залог, и задаток – это гарантии. Но задаток гарантирует исполнение сделки, в залог – возврат денежных средств.
- Задаток всегда передаётся в виде денежных средств, залог – в любой форме, кроме денежной.
- Задаток является частью стоимости приобретаемой недвижимости, залог – нет.
- При отказе от сделки покупатель теряет задаток, залог же возвращается при нежелании участвовать в сделке.
Залог чаще применим в отношениях между гражданами и кредитными учреждениями. Все купленные в ипотеку квартиры находятся в залоге у банков, оформивших под них ссуды.
Аванс также, как и задаток, имеет большое число отличий в сравнении с залогом.
Сходство этих двух понятий имеет место быть только в контексте нарушения условий договора. Аванс возвращается покупателю в полном объеме, залог тоже возвращается при отказе от соглашения.
Аванс может быть только в денежной форме, в то время, как залог не предполагает денежного оформления. Залогом выступает недвижимость или иные ценные вещи и предметы, принадлежащие гражданину на правах собственности.
Задаток и аванс – это формы предоплаты в сделках по покупке недвижимости. Используют их для фиксации намерений сторон сделки и в качестве дополнительной гарантии исполнения обязательств. В каждом конкретном случае выгоднее использовать либо аванс, либо задаток по сделке.
Как подтвердить соглашение о задатке или авансе?
Достаточно указать в договоре, что часть суммы уплачивается в качестве аванса, а оставшаяся — в течение определенного времени после ее исполнения. Возможна и ситуация, при которой вся сумма сделки перечисляется в качестве аванса. Авансовый характер перечисляемых средств указывается и в назначении платежа в платежном поручении. Даже если в договоре не указано, что оплата — это аванс, суды в большинстве случаев принимают именно такую точку зрения.
Соглашение о задатке обязательно должно быть оформлено письменно. Чтобы избежать разночтений, я рекомендую и в платежном поручении указывать, что перечисляется именно сумма задатка по договору такому-то, а не какой-то иной платеж. Иначе возникает почва для сомнений со стороны как участников сделки, так и суда.
Подтвердить внесение аванса можно данной его получателем распиской, составленным соглашением об авансе, включением соответствующего пункта в предварительный договор купли-продажи.
К соглашению о задатке стоит подойти со всей серьезностью, поскольку закон требует обязательного соблюдения простой письменной формы данного соглашения. Ее несоблюдение повлечет признание задатка авансом, а в случае рассмотрения спора в суде вы не сможете ссылаться на свидетельские показания для подтверждения факта передачи денежных средств (ст. 162 ГК РФ).
В документах, непосредственно подтверждающих передачу задатка (расписки, платежные документы), следует прямо прописывать, что передаваемая сумма является задатком.
