Как правильно провести собрание собственников жилья: пошаговая инструкция

Где и как получить эти документы?

Первый шаг к проведению общего собрания собственников – это уведомление собственников о предстоящем мероприятии. О проведении собрания инициатор должен уведомить всех собственников помещений в МКД не позднее, чем за 10 дней до его начала (ч. 4 ст. 45 ЖК РФ).

Основная ошибка инициаторов собраний заключается в выборе способа уведомления. Самый популярный способ сообщить собственникам о предстоящем собрании – разместить уведомление на информационных стендах или на дверях подъездов МКД.

Согласноч. 4 ст. 45 ЖК РФ, сообщить собственникам об ОСС таким образом можно только в том случае, если решение об этом принято собственниками на одном из проведённых ранее собраний. Если решение об уведомлении собственников помещений путём размещения объявлений принято не было, инициатор собрания в десятидневный срок направляет каждому собственнику заказное письмо или вручает уведомление каждому собственнику лично под подпись.

Обратите внимание на содержание сообщения о проведении ОСС. Согласно ч. 5 ст. 45 ЖК РФ оно должно содержать:

  • сведения об инициаторе собрания;
  • форму проведения собрания;
  • дату, место, время проведения. Если ОСС проводится в очно-заочной или заочной форме, укажите ещё дату окончания приёма решений собственников и адрес, куда такие решения должны передаваться;
  • повестку дня;
  • порядок ознакомления с материалами собрания и место, где собственники смогут это сделать.

В соответствии с п. 3.1 ч. 3 ст. 45 ЖК РФ управляющая организация, ТСЖ, ЖК, ЖСК в течение 5 дней с момента получения от инициатора собрания решений и протокола ОСС, должна направить в орган ГЖН оригиналы протокола собрания и решений. Затем их электронные образы нужно разместить в ГИС ЖКХ.

Частая ошибка УО, ТСЖ, ЖК, ЖСК заключается в том, что они вовремя передают документы в орган ГЖН, но не размещают информацию о собрании в системе. За неразмещение сведений можно получить штраф по ст. 13.19.2 КоАП РФ.

Когда собственники недовольны решением собрания, они решают провести новое по аналогичным вопросам как можно быстрее, чтобы изменить предыдущее. Управляющая компания этому не противится. Но это может привести к негативным для УО последствиям.

Если в течение трёх месяцев в ГЖИ поступают два и более протокола собраний одного МКД, содержащих решения по аналогичным вопросам повестки дня, орган ГЖН обязан провести внеплановую проверку в целях установления факта соблюдения требований законодательства при организации, проведении и оформлении результатов такого собрания.

Бывает так, что во время проведения собрания появляется вопрос, который собственники хотят обсудить, и он дополнительно включается в повестку дня. Так делать запрещено, согласно ч. 2 ст. 46 ЖК РФ. В ходе собрания нельзя принимать решения по вопросам, не включённым в повестку дня, а также изменять повестку собрания.

Как правильно провести собрание собственников жилья: пошаговая инструкция

Если вопросы, появившиеся в ходе собрания, важны, запишите их и внесите в повестку следующего собрания.

Реестр собственников помещений многоквартирного дома нужен для того, чтобы направить уведомления о проведении общего собрания и посчитать голоса по вопросам повестки дня. Он должен включать сведения о собственниках помещений конкретного многоквартирного дома, с указанием площади занимаемых ими помещений. Документ является неотъемлемой частью протокола общего собрания.

Его можно получить в управляющей организации конкретного дома. Если она отказывается, реестр можно составить своими силами. Для этого нужно попросить собственников помещений представить выданные до 15 июля 2016 г. свидетельства о регистрации или запросить сведения в Едином государственном реестре прав на недвижимость. После 15 июля 2016 года право подтверждает выписка из ЕГРП, а бумажные свидетельства отменили (письмо Минстроя от 17 ноября 2016 г. № 38396-ОД/04).

Что должно содержать сообщение о проведении общего собрания собственников помещений многоквартирного дома?

В сообщении о проведении общего собрания собственников помещений многоквартирного дома указываются:

  1.  сведения о лице (лицах), по инициативе которого (которых) созывается собрание;
  2. форма проведения собрания (очное собрание или заочное голосование, собрание в очно-заочной форме);
  3. дата, время, место проведения собрания или в случае проведения данного собрания в форме очно-заочного голосования – время, дата начала и окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, место или адрес, куда должны передаваться такие решения;
  4. повестка дня собрания;
  5. порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, место или адрес, где с ними можно ознакомиться.

Оповестить каждого собственника помещения в многоквартирном доме о времени и месте ОСС следует не позднее чем за 10 дней до даты проведения общего собрания. В зависимости от того, какой способ информирования установило общее собрание, можно повесить объявление в подъезде или другом общедоступном месте, вручить уведомление под подпись каждому собственнику или направить заказным письмом (ч. 4 ст. 45 ЖК РФ).

ЧИТАТЬ ДАЛЕЕ:  Смена паспортных данных учредителя, директора ООО

Неправильное оформление решений собственников

Если вы проводите собрание в очно-заочной или заочной форме, соберите у собственников оформленные в письменном виде решения по вопросам, поставленным на голосование (ч.ч. 4.1 – 5.1 ст. 48 ЖК РФ). Обратите внимание на то, какие сведения нужно включить в решения, согласно ч. 5.1 ст. 48 ЖК РФ:

  • информацию о лице, участвующем в голосовании;
  • реквизиты документа, подтверждающего право собственности на помещение лица, участвующего в голосовании;
  • решения по каждому вопросу повестки дня, выраженные формулировками «за», «против», «воздержался».

Если собственник не отметил ни одной позиции в каком-то из вопросов повестки дня, или наоборот, поставил в нём несколько галочек, такой вопрос в этом решении стоит признать недействительным и не учитывать его при подведении итогов собрания (ч. 6 ст. 48 ЖК РФ).

От подсчёта голосов общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме напрямую зависит наличие кворума по вопросам повестки дня и исход собрания.

К неправильному подсчёту голосов приводят неправильно оформленные решения собственников или недостоверные данные о праве собственности на помещение в МКД.

Кроме этого, ошибки при подсчёте голосов возникают из-за такого понятия, как долевая собственность. Количество голосов участников долевой собственности должно соответствовать принадлежащим им долям в праве на жилплощадь.

Если один человек или юридическое лицо владеет несколькими помещениями в МКД, проголосовать он может всего один раз. При этом в бюллетени указывается общая площадь помещений, которые принадлежат такому лицу.

Какие вопросы решаются на общем собрании собственников помещений?

  • Смена УК или  способа управления домом.
  • Создание/ликвидация ТСЖ.
  • Утверждение порядка оформления и места хранения протокола общего собрания собственников.
  • Реконструкция дома и любые вопросы, связанные со складами и пристройками для хозяйственных нужд. 
  • Демонтаж отдельных объектов, относящихся к зданию.
  • Использование придомовой территории.
  • Передача в аренду территории под магазины или иные цели.
  • Жильцы решают вопросы о постройке детской площадки, парковки, о запрете на использование земельного участка, принадлежащего дому.
  • Решение вопросов о направлении средств, собираемых на капитальный ремонт.

(Средства могут идти как на собственный счет ТСН, так и в общий государственный фонд. Принятие такого решения не требует отлагательств.)

Некорректно оформленные доверенности

Когда у собственника нет возможности принять участие в голосовании, проголосовать за него может его представитель по доверенности. Перед тем, как допустить представителя к участию в ОСС, удостоверьтесь, что доверенность оформлена правильно и в ней прописаны данные о собственнике и его представителе:

  • фамилия, имя, отчество – для физических лиц, полное наименование – для юридических лиц;
  • место жительства или место нахождения;
  • паспортные документы или реквизиты учредительных документов.

Доверенность на голосование должна быть оформлена в соответствии с п. 3 и 4 ст. 185.1 ГК РФ или удостоверена нотариально. Согласно п. 3 и 4 ст. 185.1 ГК РФ, доверенность не нужно нотариально заверять, если документ:

  • заверила организацией, в которой доверитель работает или учится;
  • выдала администрация стационарного лечебного учреждения, в котором доверитель проходит лечение.

Хранение материалов общего собрания собственников помещений многоквартирного дома

Жилищное законодательство предусматривает три способа управления многоквартирным домом (ч. 2 ст. 161 ЖК РФ). Общее собрание собственников помещений выбирает наиболее удобный и подходящий способ управления и может изменить его в любое время на основании своего решения (ч. 3 ст. 161 ЖК РФ).

Способ 1. Непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме (ст. 164 ЖК РФ)

Непосредственное управление возможно в многоквартирном доме, количество квартир в котором составляет не более тридцати (ч. 2 ст. 161 ЖК РФ). От имени собственников помещений в таком доме в отношениях с третьими лицами вправе действовать один из собственников помещений в таком доме или иное лицо, имеющее полномочие, удостоверенное доверенностью (ч. 3 ст. 164 ЖК РФ).

Способ 2. Управление товариществом собственников жилья (ТСЖ) либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом

ТСЖ создается собственниками многоквартирного дома (решением более 50% собственников) или собственниками квартир нескольких домов, является видом товариществ собственников недвижимости, представляющим собой объединение собственников помещений в многоквартирном доме, и регистрируется в качестве некоммерческой организации (п. 4 ч. 2 ст. 44, ч. 1 ст. 46 ЖК РФ; пп. 4 п. 3 ст. 50, п. 2 ст. 291 ГК РФ).

Цель ТСЖ — управление общим имуществом дома и осуществление деятельности по созданию, содержанию, сохранению и приращению такого имущества, предоставление коммунальных услуг, осуществление иной деятельности, направленной на достижение целей управления многоквартирными домами либо на совместное использование имущества собственников (ч. 1 ст. 135 ЖК РФ).

Как правильно провести собрание собственников жилья: пошаговая инструкция

ТСЖ имеет право оказывать услуги и (или) выполнять работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме своими силами или привлекать на основании договоров лиц, осуществляющих соответствующие виды деятельности. Если ТСЖ заключило договор с управляющей организацией, оно контролирует выполнение обязательств по такому договору.

ЧИТАТЬ ДАЛЕЕ:  Инвентаризация когда проводить что инвентаризировать как оформлять

Способ 3. Управление управляющей организацией

Управляющая организация — коммерческая организация, оказывающая услуги по управлению многоквартирным домом на основании лицензии (ч. 1.3 ст. 161 ЖК РФ).

Кроме способа управления общему собранию собственников помещений необходимо выбрать конкретную управляющую организацию, согласовать с ней условия договора и размер платы за содержание и ремонт.

При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений с каждым собственником заключается договор управления на условиях, указанных в решении общего собрания (ч. 1 ст. 162 ЖК РФ). По условиям договора управляющая организация в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность (ч. 2 ст. 162 ЖК РФ).

Договор управления многоквартирным домом заключается на срок не менее чем один год и не более чем пять лет (ч. 5 ст. 162 ЖК РФ). При этом собственники помещений вправе расторгнуть договор управления по основаниям, предусмотренным ч. 8 ст. 162 ЖК РФ. За ненадлежащее оказание услуг управляющая организация несет ответственность перед собственниками.

В день проведения собрания члены инициативной группы встречают в назначенном месте и в условленное время остальных собственников помещений. Голосовать на общем собрании собственник помещения может как лично или через представителя. Доверенность на голосование должна содержать сведения о представляемом собственнике помещения и его представителе (имя или наименование, место жительства или место нахождения, паспортные данные) и должна быть оформлена в соответствии с требованиями п. 4 и п. 5 ст.

185 ГК РФ или удостоверена нотариально. Сведения о лицах, участвующих в очной части голосования, вносятся в регистрационные листы. Вне зависимости от участия в очной части голосования все собственники голосуют письменно, заполняя бланк решения. Бланки решения надо направить или выдать заблаговременно, а также сообщить дату, время и место приема заполненных бланков.

Минстрой РФ о проведении общего собрания собственников в МКД

Общее собрание не может принимать решения по вопросам, не включенным в повестку дня, а также изменять ее.

 Порядок  проведения подробно регламентируется Приказом Минстроя России от 31.07.2014 № 411/пр «Об утверждении примерных условий договора управления многоквартирным домом и методических рекомендаций по порядку организации и проведению общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах»

Что должно содержать решение собственника помещения МКД?

Сведения о собственнике:

  1. сведения о лице, участвующем в голосовании (Ф.И.О.  голосующего  собственника  (представителя собственника), № помещения, его доля в праве собственности на помещение);
  2. сведения о документе, подтверждающем право собственности лица, участвующего в голосовании, на помещение в соответствующем многоквартирном доме (номер бланка свидетельства либо регистрационный номер из выписки ЕГРН);
  3. решения по каждому вопросу повестки дня, выраженные формулировками «за», «против» или «воздержался» (ч. 3 ст. 48 ЖК РФ).

Если голосование осуществляет представитель, он должен приложить доверенность. Законный представитель, проголосовавший за несовершеннолетнего собственника (родитель), обязательно прилагает копию свидетельства о рождении несовершеннолетнего.

Сведения о времени, дате и месте приема бланков решений, подпись собственника или его представителя. (Бланк решения без подписи считается недействительным и не принимается во внимание при подсчете голосов по результатам голосования).

Очень важно помнить, что общее собрание правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений или их представители, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов. Количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании, пропорционально его доле в праве, а именно: 1 кв. м = 1 голос.

При разрешении вопроса о создании ТСН в бланке решения, а также в повестке дня должны стоять вопросы:

  1. О создании Товарищества собственников недвижимости.
  2. Об утверждении его названия;
  3. Об утверждении его устава;
  4. Об избрании его председателя;
  5. О выборе способа управления;
  6. О расторжении ранее заключенных договоров управления.

Для принятия решение о создании ТСН необходимо более 50% от общего числа голосов. Все собственники, проголосовавшие «ЗА» создание ТСН и утверждение устава, должны подписать протокол общего собрания.

Счетная комиссия обрабатывает бюллетени и подсчитывает результаты голосования. Состав счетной комиссии определяют собственники на общем собрании.

Засчитываются только те голоса, по которым собственник выбрал в письменном решении лишь один вариант ответа. Иначе решения признаются недействительными. Если в повестке несколько вопросов – один некорректный ответ не делает недействительным все решение (ч. 6 ст. 48 ЖК РФ).

Окончательное решение общего собрания оформляют протоколом с приложением к нему всех бюллетеней для голосования. Требования к протоколу подробно регламентированы Приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 25 декабря 2015 года № 937/пр.

Обязательными реквизитами протокола являются:

  1. наименование документа;
  2. дата и регистрационный номер протокола общего собрания;
  3. дата и место проведения общего собрания;
  4. заголовок к содержательной части протокола общего собрания;
  5. содержательная часть протокола общего собрания;
  6. место (адрес) хранения протоколов общих собраний и решений собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование;
  7. приложения к протоколу общего собрания (в случае указания на них в содержательной части протокола общего собрания);
  8. подпись председателя и секретаря, членов счетной комиссии, или инициатора общего собрания собственников помещений, в случае, если председатель и секретарь не избирались.
  9. Подписи всех собственников, проголосовавших «ЗА» создание ТСН и утверждение устава Товарищества.
ЧИТАТЬ ДАЛЕЕ:  Образец жалобы на судью - как, кому и куда можно пожаловаться на судью

В тексте протокола различают две части: вводную и основную.

Вводная – зафиксированная статистика, факты.

Оформляя протокол, в этом разделе указываются данные: Инициатор собрания.

Для юридического лица согласно с регистрационными и учредительными документами прописывают наименование организации без сокращений, ОГРН. Для физического лица согласно с документом, удостоверяющим личность, указывается Ф. И. О. без сокращений, номер жилого помещения, собственником которого выступает физлицо, реквизиты документа на право собственности.

О выборе председателя общего собрания собственников

Указываются председатель, секретарь и состав счетной комиссии.

Список членов общего собрания. Суммарное количество голосов собственников МКД. Общая площадь многоквартирного дома. Повестка дня. Наличие/отсутствие кворума и правомочности собрания.

В основной части записаны непосредственно процессуальные моменты проведения очного этапа. Заочный этап не описывается.

Основная часть

Здесь прописывается повестка дня и отдельные разделы (их количество соответствует вопросам). Вопросы ставятся на рассмотрение собственниками соответственно уведомлению о проведении собрания. На повестке дня может стоять один или несколько вопросов. Вопросы пронумерованы.

Запрещено добавлять пункт «Разное», обсуждать в его рамках различные вопросы. Запрещено ставить на повестку вопросы, не попавшие в уведомление о собрании.

Нельзя соединять в единой формулировке вопросы с разным содержанием.

Когда на голосовании стоит документ, надо указать его полное наименование и реквизиты. Согласно правилам заполнения, речь в основной части протокола идет от 3 лица мн. числа.

Ошибка в выборе формы собрания

Формы проведения общих собраний собственников перечислены в ст. 44.1 ЖК РФ. Их три: очная, заочная и очно-заочная.

Бывает, инициатор в уведомлении указывает, что собрание будет очным. На собрание приходит мало собственников, кворум не набирается. Тогда инициатор решает провести заочную часть. При этом не уведомляет собственников о заочной части и составляет один протокол на обе части. Это неверный подход. Если заявленное очное собрание не состоялось, можно провести отдельное заочное собрание. При этом о нём собственников нужно уведомить и составить отдельный протокол (ч. 1 ст. 47 ЖК РФ).

Преимущество очно-заочной формы в том, что часть собственников смогут очно обсудить с инициатором проблемы, а на заочной части вы наберёте недостающие голоса. При такой форме собрания собственников не придётся уведомлять о каждой части отдельно и придётся составить всего один протокол.

Устаревшие сведения о праве собственности на помещение

Следите за тем, чтобы в реестре собственников помещений были отражены актуальные сведения. Собственники не всегда вовремя предоставляют в управляющую организацию актуальные данные о смене владельцев объектов недвижимости, об изменении площадей помещений.

Чтобы данные были правильными, обратитесь за выписками в Росреестр, в котором хранится актуальная информация о собственниках помещений в МКД. Тогда у вас не возникнет проблем с подсчётом голосов.

Нарушение кворума собрания

Ещё одна трудность при проведении собрания – разобраться в том, каким количеством голосов на собрании принимается то или иное решение.

Общее собрание собственников помещений в МКД считается  легитимным, если на нём присутствовало более 50 % собственников помещений в МКД. Но 50 % голосов не обеспечивают наличие кворума по всем вопросам, вынесенным на ОСС.

ЖК РФ разделяет вопросы по степени важности. Вопросы выбора председателя, секретаря и счётной комиссии собрания, способа управления и Совета МКД решаются 50 % от всех голосов, принявших участие в голосовании.

Способ формирования фонда капитального ремонта выбирается 50 % от количества голосов всех собственников помещений в МКД (п. 1.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ).

Другие вопросы решается квалифицированным количеством голосов – это ⅔ от количества голосов всех собственников помещений в МКД. Один из таких вопросов – об использовании фонда капитального ремонта в МКД (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).

Абсолютным большинством (100 %) решаются только вопросы, связанные с уменьшением площади общего имущества многоквартирного дома.

Чтобы инициатор был уверен, что собрание проводится по всем правилам, он должен руководствоваться ст. 44 – 48 ЖК РФ, в которых указаны основные нюансы проведения ОСС.

Подготовьте и проведите успешное общее собрание собственников помещений в МКД с помощью сервиса «ОСС на 100%». Сервис помогает оформить необходимые для собрания документы в соответствии с приказом № 937/пр, сформировать повестку дня, подсчитать голоса и подготовить протокол ОСС.

Оцените статью
BunTorg
Adblock
detector