Соглашение о расторжении договора аренды нежилого помещения

Акт сверки как доказательство завершения правовых отношений

После завершения любых договорных отношений нужно составить акт сверки, который служит доказательством выполненных платежных обязательств. Случай, когда есть основания досрочно расторгнуть договор аренды, в этом не исключение.

Акт должен закрепляться подписями сторон. Он имеет силу с нотариальным заверением или без него. Акт сверки нужно хранить у заинтересованного лица.

Оно должно содержать информацию об оказанных услугах и о произведенных платежах. Также обязательны полные реквизиты сторон.

Если услуги аренды оказаны, а платежи не произведены, то срок взыскания составляет 3 года. Если арендатор и арендодатель в течение этого срока подпишут акт, который подтверждает наличие долговых обязательств, то срок взыскания возобновляется с момента подписания акта.

Если владелец и наниматель не имеют друг к другу претензий, но хотят завершить свои деловые отношения, они расторгают сделку по доп. соглашению сторон о расторжении договора аренды нежилого помещения (п. 1 ст. 450 ГК РФ).

Расторжение по соглашению сторон означает обоюдное согласие на прекращение правоотношений, и арендатор передаёт объект владельцу без последующих претензий.

Допустим, наниматель знает, что срок документа заканчивается через четыре месяца, но он нашёл более выгодный вариант аренды и хочет расторгнуть договорённость с владельцем этого здания. Если арендодатель не против — они составляют специальное соглашение, в котором прописывают условия расторжения договорённости.

Соглашение о расторжении договора аренды нежилого помещения

Документ о расторжении подразумевает прекращение действия ранее заключённой договорённости (до истечения сроков её действия) и отменяет все договорные обязательства для арендатора и арендодателя. Документ о найме будет считаться расторгнутым с того момента как подписали соглашения, либо с момента, указанного в самом соглашении (п. 3 ст. 453 ГК РФ).

Для того чтобы прекратить действие договорённости об аренде, нужно составить специальное соглашение, при необходимости зарегистрировать его и составить акт приёма-передачи нежилого объекта.

Как составить акт?

Законодательно не установлена форма и вид документа о досрочном расторжении договора.

Участники составляют бумагу в свободном порядке, но обязательно указывают в ней данные о нанимателе объекта и его собственнике, о самом объекте недвижимости, а также в каком состоянии его передают. Также вносят дату и место заключения документа о найме и дату, когда составили акт приёма-передачи.

Кроме того, необходимо отразить сведения о том, что стороны не имеют друг к другу претензий, заключают документ по обоюдному согласию, и прописать, как арендатор и владелец объекта решили вопрос об арендных платежах (есть ли долг, будет ли компенсация за улучшение объекта и пр.).

При необходимости можно внести дополнительные пункты, они будут зависеть от условий документа аренды.

После составления документа (в двух экземплярах), стороны его подписывают. Если срок арендного договора был более года, стороны должны зарегистрировать соглашение в Росреестре. Сотрудники ведомства вносят записи о прекращении сделки в ЕГРН. После этого, сделка считается завершённой.

ЧИТАТЬ ДАЛЕЕ:  Доп соглашение к договору образец об обоюдном согласии расторжении договора

Бывает такое, что наниматель хочет отказаться от части арендуемой недвижимости. Например, он снимает шесть складов, и три из них ему больше не нужны. Он вправе составить соглашение о том, что аренда части нежилых помещений прекращается, и их возвращают в собственность владельца.

Если собственник согласен, в договор найма вносят соответствующие изменения. В этом случае арендатор должен правильно указать в бумаге границы помещений, которые больше не будут арендовать. Ещё один вариант в таком случае: можно расторгнуть старую договорённость об аренде и составить новую.

Если улучшения состояние объекта — отделимые, то они становятся собственностью нанимателя.

Если улучшения неотделимые, наниматель может рассчитывать, что ему компенсируют затраты на эти улучшения. Правда владелец недвижимости может в судебном порядке доказать, что стоимость этих улучшений несоизмерима с улучшением качества свойств его имущества, и не выплачивать компенсацию. Это прописано в ст. 623 ГК РФ.

Акт сверки как доказательство завершения правовых отношений

ГК РФ в основном регулирует порядок расторжения договорных правоотношений и составления соответствующих соглашений. В частности, по ст. 452 ГК РФ, участники арендного соглашения могут обратиться в суд, если мирно разрешить противоречия не удается: скажем, когда одна сторона хочет расторгнуть сделку, а вторая против этого.

Соглашение о расторжении договора аренды нежилого помещения

По ст. 619 ГК РФ, арендодатель может досрочно расторгнуть договор через суд (только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок), если арендатор:

  • капитально не ремонтирует имущество, когда по договоренностям или закону это его обязанность;
  • по истечении установленного договоренностями срока платежа не платил за аренду (более двух раз подряд);
  • существенно ухудшает имущество либо использует его с существенным нарушением (договорных условий или назначения), либо с неоднократными нарушениями.

По п. 2 ст. 450 ГК РФ, у арендодателя могут быть и другие основания для досрочного расторжения сделки. Правило действует и для арендатора.

По ст. 620 ГК РФ, арендатор может досрочно расторгнуть сделку через суд, когда:

  • имущество (по обстоятельствам, не зависящим от арендатора) оказалось непригодно для использования;
  • арендодатель капитально не ремонтирует имущество в оговоренные или разумные сроки, если это его обязанность;
  • при заключении арендного соглашения арендодатель умолчал о недостатках имущества, которые препятствуют его эксплуатации и которые арендатор не мог обнаружить при заключении сделки, когда осматривал или проверял имущество;
  • не передает или иным образом препятствует использованию имущества.

Расторжение договора аренды (образец соглашения содержит все необходимые реквизиты) может происходить по следующему алгоритму действий:

  1. Составление двух экземпляров соглашения о прекращении сделки с подписями сторон.
  2. Подготовка необходимых дополнительных бумаг (см. предыдущий раздел).
  3. Обращение в Росреестр для внесения в ЕГРН записи о прекращении сделки, если ее срок более года.
  4. После внесения этой записи в ЕГРН сделка утрачивает силу.

Когда один из участников сделки против ее прекращения, заинтересованному в этом лицу придется пройти следующие этапы:

  1. Написать и отправить уведомление о намерениях прекратить аренду (можно почтой, чтобы отследить его получение контрагентом). Рассматривать такое уведомление могут месяц с момента получения. После чего контрагент может согласиться прекратить договор. Тогда составляется дополнительное к основному соглашение. Желающий прекращения договоренностей контрагент вправе обратиться в суд, только если посланное им уведомление игнорируется вторым контрагентом.
  2. Подача соответствующего иска в суд (с изложением всех важных обстоятельств дела, и оснований для прекращения аренды).
  3. Рассмотрение дела в суде.
  4. Вынесение судебного решения. Если суд решит, что оснований для завершения договора недостаточно, иск не удовлетворят.
ЧИТАТЬ ДАЛЕЕ:  Статья 361 ГК РФ и комментарии к ней

Документ можно расторгнуть как по желанию арендатора, так и по желанию арендодателя. Причины, по которым досрочно расторгнуть документ может владелец здания, прописаны в ст. 619 и ст. 450 Гражданского кодекса РФ. По закону, сразу расторгнуть его в одностороннем порядке не получится. Владелец здания должен составить письменную претензию арендатору и дать ему время на исправление ситуации.

Законодательное обоснование досрочного расторжения для нанимателя объекта прописаны в ст. 620 и ст. 450 Гражданского кодекса РФ.

Когда составляется соглашение о расторжении договора аренды нежилого помещения

От расторжения договора следует отличать его прекращение. Прекратиться обязательства сторон могут по общим основаниям, предусмотренным главой 26 Гражданского кодекса, а также в случае субаренды (ст. 618 ГК РФ). Расторжение договора возможно в одностороннем порядке, а также по взаимному согласию сторон.

Скачать образец

Форма соглашения зависит от требований к самому договору аренды. Поскольку речь идет о нежилом помещении, то по общему правилу права в отношении такой вещи подлежат государственной регистрации. Правда, аренда регистрируется только в том случае, когда срок договора составляет год и более. Поэтому, если договор аренды был зарегистрирован в Росреестре, то и соглашение о расторжении составляется в 3 экземплярах, один из которых хранится в регистрирующем органе. В противном случае, соглашение о расторжении такого договора не будет считаться заключенным.

Если договор аренды нежилого помещения заключен на срок до года или на неопределенный срок, соглашение составляется в 2 экземплярах, и регистрировать в Росреестре факт расторжения договора не придется.

Арендодатель и арендатор, которые взаимно решили прекратить арендное взаимодействие, подписывают соглашение о расторжении договора аренды нежилого помещения. Поскольку фактически это дополнение к арендному контракту, этот документ часто называют дополнительное соглашение о расторжении договора аренды; образец документа не имеет законодательных требований к его содержанию, участники сами решают, что там указывать.

При этом в документе рекомендуется структурно отразить следующие сведения:

  1. Наименование документа — «Допсоглашение о расторжении договора аренды нежилого помещения», с указанием места и даты составления бумаги, а также ее номера.
  2. Персональные данные арендодателя и арендатора. Для юридических лиц — это их полные наименования плюс информация о государственной регистрации в соответствующем статусе. Для физических лиц — это их паспортные данные плюс информация о месте проживания.
  3. Какой именно контракт (с указанием его номера) расторгается (признается недействительным) и с какой даты это происходит.
  4. Указание на акт приема-передачи, по которому передается помещение.
  5. Отсутствие претензий друг к другу.
  6. Дата с подписями сторон.
ЧИТАТЬ ДАЛЕЕ:  Регистрация ИП не поместу прописки или жительства

Число экземпляров соглашения должно соответствовать числу участников арендного контракта, который расторгают. При заключении сделки по аренде нежилого помещения более чем на год ее участникам необходимо совместно обратиться в Росреестр для внесения информации о прекращении прав пользования помещением в ЕГРН.

Чтобы расторгнуть договор по аренде нежилого помещения, соглашение нужно дополнить такими документами:

  • копия арендного договора (действие которого прекращают);
  • документы, которые подтверждают личность участников;
  • акт приема-передачи недвижимости — с информацией о сторонах (с их реквизитами), объектах в передаваемом нежилом помещении, состоянии этих объектов, а также о состоянии всей нежилой недвижимости в целом;
  • уведомление о решении одной из сторон прекратить сделку направляется другой стороне. В нем следует указать наименование, информацию о сделке, которая прекращается, данные сторон, их реквизиты, причины такого решения со ссылками на закон, даты прекращения правоотношений и составления документа, подпись отправителя.

Если арендную договорённость оформляют на срок более года, её нужно регистрировать в Росреестре (ст. 651 ГК РФ) и её расторжение тоже. Если оформлялся краткосрочный документ аренды нежилого помещения, будет достаточно того, что стороны просто подпишут соглашение о его расторжении.

Статья 651 ГК РФ. Форма и государственная регистрация договора аренды здания или сооружения

  1. Договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

    Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.

  2. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Нужно, если документ заключали на 12 месяцев и более. Иначе в Росреестре так и будет информация о том, что правоотношения существуют, хотя на деле они прекратились. При сроках до 11 месяцев обязательной регистрации не подлежит ни сам документ, ни соглашение о его расторжении.

Акт приёма-передачи составляют отдельной бумагой и указывают в ней информацию о сторонах сделки, объекте недвижимости. Иногда там пишут, что стороны не имеют друг к другу претензий либо, если есть замечания, указывают их.

Если арендатор передавал владельцу объекта сумму долга по арендной плате или компенсацию по улучшению имущества, это тоже отражают в договорённости. Объект недвижимости передается по факту подписания акта приема-передачи.

Соглашение на досрочное расторжение документа аренды нежилого объекта составляют по истечению его срока, по обоюдному согласию сторон, либо по инициативе одной из сторон. Если договорённость о найме — долгосрочная, соглашение нужно регистрировать в Росреестре.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl Enter.

Оцените статью
BunTorg
Adblock
detector